抵押，在銀行業(yè)或房地產(chǎn)業(yè)中被稱為抵押，是指提供私人資產(chǎn)（無(wú)論是否為房地產(chǎn)）作為債務(wù)擔(dān)保的行為。主要發(fā)生在銀行購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)時(shí)發(fā)放的抵押貸款或典當(dāng)行貼現(xiàn)的非不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目中。

[案例]：2004年3月20日，為償還貸款，a公司作為借款人和抵押人，與貸款人（商業(yè)銀行B）簽訂了最高額抵押擔(dān)保貸款合同。合同約定，自2004年4月1日至2005年3月31日，貸款人根據(jù)借款人的需要和貸款人的能力，向借款人提供最高不超過(guò)人民幣500元的貸款額度，每筆貸款的金額、期限、利率、用途和還款方式以借據(jù)為準(zhǔn)，是本合同不可分割的組成部分，具有同等法律效力，抵押人以其所有的房屋和土地使用權(quán)為抵押物。抵押擔(dān)保的范圍包括主要債權(quán)、利息、違約金以及貸款人實(shí)現(xiàn)債權(quán)、抵押權(quán)的費(fèi)用。合同還規(guī)定了違約責(zé)任。合同簽訂后，雙方辦理了抵押登記。2004年4月1日至2005年3月10日，商業(yè)銀行B共發(fā)放貸款10筆，貸款總額400萬(wàn)元，a公司在10張貸款收據(jù)上加蓋公章和財(cái)務(wù)章。貸款期間，a公司只支付部分利息。貸款到期后，a公司未向原告支付貸款本金400萬(wàn)元及剩余利息。后來(lái)，商業(yè)銀行B起訴a公司，要求其償還貸款本息。【解讀】：本案主要涉及兩個(gè)合同，一個(gè)是最高額抵押貸款合同，另一個(gè)是最高額抵押貸款合同。在這種情況下，a公司向B銀行借款的目的只是用借款償還借款，并替換借款憑證。雙方都知道這一點(diǎn)，這也是他們意愿的真實(shí)表達(dá)。而且，該行為不違反我國(guó)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。合同內(nèi)容符合法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。A公司未按約定償還貸款本息的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。而且由于本案中的借款人和抵押人都是a公司，以貸款還貸的行為不影響抵押合同的效力。

根據(jù)《物權(quán)法》第204條規(guī)定，最高額抵押權(quán)主要包括兩種情形：一是為一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，二是將最高額抵押權(quán)設(shè)立前存在的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人當(dāng)事人同意最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。雖然本案是以新貸還舊貸，但由于雙方約定將其納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍，雙方約定的最高額抵押權(quán)符合法律規(guī)定。最高額抵押是對(duì)未來(lái)可能發(fā)生的一系列債權(quán)的一般性擔(dān)保。有擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額在終裁前可以隨時(shí)增減，但不得超過(guò)最高限額，屬于最高抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍。本案中，雙方實(shí)際發(fā)生的債權(quán)金額不超過(guò)最高抵押額擔(dān)保債權(quán)的500萬(wàn)元，且雙方已辦理抵押登記，故B銀行享有抵押權(quán)，并可在最高抵押額5萬(wàn)元內(nèi)優(yōu)先受償A公司提供的抵押物萬(wàn)元