抵押順序的概念是什么？《擔(dān)保法》第三十五條規(guī)定：“抵押人擔(dān)保的債權(quán)不得超過抵押物的價(jià)值。財(cái)產(chǎn)抵押后，其價(jià)值超過有擔(dān)保債權(quán)余額的，可以重新抵押，但不得超過余額。在民法意義上，即允許而不禁止，本條的規(guī)定實(shí)際上允許在同一物上設(shè)置多重抵押權(quán)。正是由于現(xiàn)實(shí)中同一物上多重抵押權(quán)的存在，必然導(dǎo)致同一物上多重抵押權(quán)設(shè)立的先后效力和相互法律關(guān)系問題。這是筆者在本文中所要探討的法律概念——抵押順序。這意味著抵押設(shè)定后，抵押順序不固定。如果第一順序的抵押被取消，第二順序的抵押可以被提升。也就是說，當(dāng)?shù)谝豁樞虻牡盅罕蝗∠麜r(shí)，第二順序的抵押將被提升為第一順序，第三順序的抵押將被提升為第二順序，依此類推。第二，定序原則，是指抵押權(quán)成立后，抵押權(quán)的順序不變，優(yōu)先抵押權(quán)消滅時(shí)，優(yōu)先抵押權(quán)不上升，而應(yīng)按原順序固定不變。業(yè)主抵押權(quán)制度是上述兩種理論的折衷。有學(xué)者認(rèn)為，我國立法雖然應(yīng)采取抵押權(quán)上升的原則，但在抵押權(quán)與所有權(quán)相混淆的特殊情況下，為了防止后位抵押權(quán)人因抵押權(quán)上升而獲取不當(dāng)利益，我國應(yīng)建立業(yè)主抵押制度?！段餀?quán)法》第一百九十九條規(guī)定，同一財(cái)產(chǎn)抵押給兩個(gè)以上債權(quán)人的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定清償：。抵押物已登記的，按照同一登記順序清償；清償順序相同的，按照債權(quán)比例清償；

2；抵押物未登記的，按照債權(quán)比例清償。由于不動(dòng)產(chǎn)抵押采用登記要件原則，確定不動(dòng)產(chǎn)抵押順序的原則是：（1）登記優(yōu)先原則，即以抵押登記優(yōu)先為標(biāo)準(zhǔn)，先登記的抵押優(yōu)于后登記的抵押；（2） 同時(shí)順序原則，即抵押權(quán)同時(shí)登記的，同時(shí)生效，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式為“按比例還款”。第三，從兩類問題分析抵押順序。

1。同一抵押物上的多項(xiàng)抵押權(quán)雖按設(shè)定順序?qū)崿F(xiàn)，但以原抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)不得優(yōu)先到期。前項(xiàng)抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期晚于后項(xiàng)抵押權(quán)所擔(dān)保債權(quán)的清償期的，前項(xiàng)抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)可以先不到期，后項(xiàng)債權(quán)未清償時(shí)如何清償？

只要我們充分理解“登記在先，權(quán)利在先”的原則，這個(gè)問題是可以解決的。事實(shí)上，這一原則規(guī)定了第一次登記抵押權(quán)作為物權(quán)的排他性。也就是說，抵押物優(yōu)先權(quán)的意義在于抵押物的優(yōu)先權(quán)不僅在于抵押物的價(jià)值，而且在于清償順序。因?yàn)楹蟮盅簷?quán)人在知道標(biāo)的物已經(jīng)抵押的情況下同意對(duì)該標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)，這表明后抵押權(quán)人實(shí)際承擔(dān)了對(duì)該標(biāo)的物設(shè)定多次抵押權(quán)可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。

2。如果第一順序的抵押權(quán)消滅，第二順序的抵押權(quán)人能否依次晉升，抵押權(quán)人的順序權(quán)能否相應(yīng)變更？這個(gè)問題比較復(fù)雜。論述了抵押權(quán)的理論基礎(chǔ)和確定順序的原則，包括抵押權(quán)的升序原則、固定原則和業(yè)主抵押制度。由于抵押權(quán)上升主義更符合所有權(quán)彈性原則，更有利于所有權(quán)人獲得融資，我國在立法和司法實(shí)踐中采用了上升主義。進(jìn)步主義理論認(rèn)為，當(dāng)優(yōu)先權(quán)抵押因變現(xiàn)以外的原因而被消滅時(shí)，后一種抵押應(yīng)依次被提升。由于抵押物是抵押權(quán)的本質(zhì)屬性，該理論認(rèn)為有擔(dān)保債權(quán)的存在是擔(dān)保物權(quán)成立的基本前提，擔(dān)保物權(quán)隨著有擔(dān)保債權(quán)的變化而變化，隨著有擔(dān)保債權(quán)的消滅而消失。因此，第一優(yōu)先權(quán)抵押權(quán)將隨債權(quán)的消滅而消滅，第二優(yōu)先權(quán)抵押權(quán)必將提前（筆者主張抵押權(quán)與所有權(quán)相混淆或抵押權(quán)被絕對(duì)放棄）?！段餀?quán)法》第一百九十四條：抵押權(quán)人可以放棄抵押或者抵押順序。抵押權(quán)人和抵押人可以約定變更抵押順序和有擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額，但未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，抵押權(quán)的變更不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。債務(wù)人以自己的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)、抵押權(quán)或者抵押權(quán)的，其他擔(dān)保人在抵押權(quán)喪失優(yōu)先受償權(quán)的范圍內(nèi)免除擔(dān)保責(zé)任，但其他擔(dān)保人承諾繼續(xù)提供擔(dān)保的除外。該條明確規(guī)定了抵押權(quán)人變更或者放棄抵押順序的法律要求。首先，抵押權(quán)順序的變更，由于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的登記是以登記要件為原則的，通過對(duì)法律的直接分析可知，抵押權(quán)順序變更的效力必須具備以下要件：1。抵押權(quán)人應(yīng)通過協(xié)議交換對(duì)方的命令。不動(dòng)產(chǎn)抵押順序的變更應(yīng)以登記為生效要件。未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人造成不利影響。例如，a公司以房屋為抵押向a銀行借款100萬元，向B銀行借款300萬元，向C銀行借款500萬元，先后辦理了抵押登記。之后第三家銀行和a銀行約定換房，并辦理了變更登記，但B銀行并不知情。如果a公司無力償還三家銀行的到期債務(wù)，銀行拍賣其房屋，只能得到600萬元的價(jià)格。試著分析一下三家銀行的價(jià)格分布情況？

因?yàn)閍銀行和C銀行互換了房貸單，B銀行并不知情，C銀行只能先拿到100萬元的交換價(jià)補(bǔ)償款，然后B銀行就會(huì)因此拿到補(bǔ)償款，a銀行無法全部還清，B銀行是300萬元，C銀行是300萬元。其次，分析了抵押權(quán)的放棄順序。同一財(cái)產(chǎn)的第一優(yōu)先抵押權(quán)人為了第二優(yōu)先抵押權(quán)人的利益而放棄的優(yōu)先權(quán)。由于順序放棄不會(huì)對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，因此順序放棄可以不經(jīng)其他抵押權(quán)人同意而生效，只是一種單方面的法律行為。作為擔(dān)保物權(quán)，債權(quán)人有處分權(quán)。放棄抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)，可視為對(duì)抵押權(quán)人個(gè)人利益的處分。在不濫用權(quán)利原則的前提下，抵押權(quán)人的放棄無疑是處分權(quán)行使的體現(xiàn)?！段餀?quán)法》第194條確認(rèn)了抵押權(quán)人的處分權(quán)。它一方面尊重了抵押權(quán)人的自由，另一方面也使當(dāng)事人達(dá)到了融資的目的。抵押優(yōu)先權(quán)的放棄可以分為相對(duì)放棄和絕對(duì)放棄。相對(duì)放棄，是指在同一抵押物上，在先抵押權(quán)人為了“特定”的后繼抵押權(quán)人的利益而放棄優(yōu)先權(quán)的行為。抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)的相對(duì)放棄會(huì)產(chǎn)生這樣的法律效力：抵押權(quán)人后一優(yōu)先權(quán)的優(yōu)先權(quán)是提前的，與放棄人的優(yōu)先權(quán)相同，放棄人的優(yōu)先權(quán)按照各自的債權(quán)比例行使，其他抵押權(quán)人的利益不受影響。

如甲方依次為乙方、丙方、丁方設(shè)立抵押權(quán)，各方擔(dān)保債權(quán)金額分別為60萬元、20萬元、20萬元。因甲方無力清償?shù)狡趥鶆?wù)，房屋拍賣價(jià)格為80萬元。目前，乙方為了丁方的利益放棄了抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)，首先，對(duì)于拍賣所得的80萬元，乙方有優(yōu)先權(quán)