1、 房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人有權(quán)以拍賣抵押房地產(chǎn)的價款依法優(yōu)先受償。抵押人是指以該房地產(chǎn)作為自己或第三人債務(wù)擔(dān)保的企業(yè)法人、個人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)擔(dān)保義務(wù)的法人、個人和其他經(jīng)濟(jì)組織。抵押物是指抵押人提供并經(jīng)抵押權(quán)人授權(quán)作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的不動產(chǎn)。根據(jù)中國法律，下列不動產(chǎn)不得抵押：

1。所有權(quán)有爭議的不動產(chǎn)；

2。國家建設(shè)征地拆遷范圍內(nèi)依法公告的房地產(chǎn)；

3。用于教育、醫(yī)療、市政等公益事業(yè)的房地產(chǎn)；

4。列為文物保護(hù)單位的古建筑和具有重要紀(jì)念意義的建筑；

5。依法查封、扣押或者采取其他訴訟保全措施的。未依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的；

7。外商投資企業(yè)未經(jīng)中國注冊會計師確認(rèn)實(shí)繳出資的房地產(chǎn)；

8。行政機(jī)關(guān)所有的不動產(chǎn)，政府所有和管理的不動產(chǎn)；集體所有的土地使用權(quán)，如耕地、宅基地、私有土地、私有山丘等，法律允許抵押的除外。第二，哪些房地產(chǎn)不能抵押？債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押的，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)商折價或者以拍賣、變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。其他債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除原因之日起一年內(nèi)，協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，可以請求人民法院解除協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押物的實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣或者變賣抵押物。抵押物折價或者變賣的，以市場價格為準(zhǔn)。三是如何根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第五十一條的規(guī)定確定抵押后的房地產(chǎn)性質(zhì)，簽訂房地產(chǎn)抵押合同后，土地上的新房不屬于抵押物。因此，當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)需要拍賣時，雖然依法可以將土地上新增的房屋與抵押物一并拍賣，但抵押權(quán)人對新增房屋拍賣所得不享有優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)抵押后，土地上新建房屋一般有兩種情況：一是土地使用權(quán)抵押時，在土地上新建房屋；二是房屋抵押時，在房屋占用土地的空地上新建房屋。雖然房屋與土地在權(quán)利主體上密不可分，因此依法可以將新建房屋與抵押物一并拍賣，但由于新建房屋不屬于抵押物，其拍賣所得在法理上不能作為抵押物使用，抵押權(quán)人有異議優(yōu)先受償權(quán)。

但是，有必要將新房拍賣價格與作為抵押物的房地產(chǎn)拍賣價格分開，在一起拍賣時對兩者進(jìn)行合理的評估，這是由不同抵押物和新房的具體情況所決定的一個實(shí)際問題。

在此，我想提醒當(dāng)事人，由于房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，在抵押不動產(chǎn)時，不僅要簽訂抵押合同，還要到有關(guān)部門辦理登記。以上是本文的全部內(nèi)容。如果您有任何疑問，歡迎您到律霸進(jìn)行在線法律咨詢。你知道嗎