如何占有、管理和處分抵押房地產(chǎn)一、占有和管理抵押房地產(chǎn)一、占有和管理的含義占有和管理是指抵押人在抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用和管理。抵押房地產(chǎn)由抵押人而不是抵押權(quán)人占有和管理，這是由抵押物的性質(zhì)決定的。抵押不同于封圣。是以不轉(zhuǎn)移占有的方式保證抵押權(quán)人履行債務(wù)的行為。因此，抵押人占有抵押房地產(chǎn)是一項(xiàng)法定權(quán)利。抵押合同約定在抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行管理。抵押期間的管理是一種責(zé)任，是約定的必須履行的義務(wù)。抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全和完整。抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意，不得出售、交換、贈(zèng)與、拆除、改建有抵押權(quán)的房地產(chǎn)，但因政府建設(shè)需要拆除的除外。抵押權(quán)人有義務(wù)按照抵押合同約定的程序?qū)Φ盅悍康禺a(chǎn)進(jìn)行監(jiān)督檢查。抵押人不履行管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)接受抵押權(quán)人的指示，并按照整改要求及時(shí)采取措施。抵押房地產(chǎn)毀損、滅失的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知抵押權(quán)人，并采取有效措施防止損失擴(kuò)大。抵押人有義務(wù)根據(jù)保險(xiǎn)向保險(xiǎn)公司索賠，賠償金按合同約定作為抵押物處理。因抵押人的行為造成損失，致使抵押房地產(chǎn)價(jià)值低于債務(wù)擔(dān)保履行額的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。抵押人有義務(wù)和責(zé)任按照抵押權(quán)人的要求重新提供或者增加擔(dān)保，以彌補(bǔ)損失。抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，抵押人只需在合法合理的補(bǔ)償收入范圍內(nèi)提供擔(dān)保。當(dāng)然，抵押房地產(chǎn)價(jià)值的剩余部分仍應(yīng)作為原抵押合同約定的抵押物，抵押人有義務(wù)履行管理責(zé)任。由于抵押權(quán)從屬于債權(quán)，債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)抵押權(quán)往往發(fā)生轉(zhuǎn)讓。（當(dāng)然也有例外）因抵押權(quán)人變更，需重新簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。抵押期間，抵押人暫時(shí)不能行使對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)。抵押權(quán)人可以按照抵押合同的約定行使處分權(quán)。抵押人通知抵押權(quán)人后，可以轉(zhuǎn)讓或者出租抵押的房地產(chǎn)，但價(jià)款應(yīng)當(dāng)提前向抵押權(quán)人清償有擔(dān)保債權(quán)。或者與抵押權(quán)人約定向第三人提存，超過(guò)債權(quán)部分歸抵押人所有。不足部分由債務(wù)人清償。已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)屬于拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人。以產(chǎn)權(quán)交換方式補(bǔ)償?shù)?，抵押?quán)以交換取得的不動(dòng)產(chǎn)重置，并相應(yīng)變更抵押合同，實(shí)行價(jià)格補(bǔ)償。抵押人應(yīng)當(dāng)以賠償金提前清償有擔(dān)保債權(quán)?；蚪?jīng)公證為抵押物的存款，至處分期滿(mǎn)。抵押房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與或者解體的，接管人應(yīng)當(dāng)及時(shí)書(shū)面通知抵押權(quán)人，并承擔(dān)與抵押房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值相對(duì)應(yīng)的抵押擔(dān)保義務(wù)。（1） 處分抵押房地產(chǎn)的概念

債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未清償?shù)?，抵押?quán)人應(yīng)當(dāng)依法折價(jià)、拍賣(mài)或者變賣(mài)抵押房地產(chǎn)，并優(yōu)先清償。抵押權(quán)人行使處分權(quán)是抵押法律關(guān)系中最重要的權(quán)利，是抵押權(quán)的本質(zhì)。是實(shí)現(xiàn)債權(quán)的手段。（2） 抵押房地產(chǎn)處分的前提條件。債務(wù)人不履行債務(wù)是抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的前提。根據(jù)歸納，可以分為以下幾種情況。有下列情形之一的，抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)。（2） 抵押人作為公民死亡或者被宣告死亡，無(wú)人代為履行到期債務(wù)；或者抵押人的法定繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)；

3。抵押人法人被依法宣告解散或者破產(chǎn)；

4。抵押人違反規(guī)定和合同約定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

5。抵押人作為法人有減資、分立、清算等影響或者可能影響抵押合同履行的行為；

6。抵押合同約定的其他情形。（3） 抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者租賃的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)書(shū)面通知共有人或者承租人。經(jīng)雙方協(xié)商，抵押房地產(chǎn)可以通過(guò)拍賣(mài)方式進(jìn)行處置，這是一種公平、公正的方式。當(dāng)然，其他法律途徑也是允許的。協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以向房地產(chǎn)所在地人民法院起訴，實(shí)現(xiàn)其合法權(quán)利。（4） 中止處分抵押房地產(chǎn)：抵押權(quán)人因下列情形中止處分抵押房地產(chǎn)：中止處分多發(fā)生在拍賣(mài)過(guò)程中：

1。抵押權(quán)人請(qǐng)求中止抵押權(quán)。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人愿意申請(qǐng)并證明能夠及時(shí)履行債務(wù)；

3。發(fā)現(xiàn)拍賣(mài)的抵押物權(quán)屬有爭(zhēng)議；

4。訴訟或仲裁程序中的抵押房地產(chǎn)；

5。其他應(yīng)當(dāng)暫停的情形。以出讓方式取得的土地使用權(quán)與地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押權(quán)一并處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分價(jià)款中支付相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款，方可優(yōu)先受償。處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，該土地上新增的房屋可以依法與抵押物一并處分，但新增房屋不屬于抵押物，抵押權(quán)人對(duì)處分新增房屋取得的價(jià)款沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。出租的抵押房地產(chǎn)承租人、共有抵押房地產(chǎn)的其他共有人或者不適宜與抵押物分離或者共同使用的共有人，除拍賣(mài)處分抵押物外，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)處置的房地產(chǎn)。4仍在租賃期內(nèi)的房地產(chǎn)處置后，在設(shè)定抵押權(quán)之前已經(jīng)出現(xiàn)的，原租賃關(guān)系繼續(xù)有效；設(shè)定抵押權(quán)之后租賃的，原租賃關(guān)系自然終止。抵押人破產(chǎn)后，抵押人破產(chǎn)前已抵押的不動(dòng)產(chǎn)不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍。但處分抵押物清償債務(wù)所得的價(jià)款，只有剩余部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，處分抵押物所得的價(jià)款按下列順序分配：

1。支付處置抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用；

2?？鄢盅悍康禺a(chǎn)的應(yīng)納稅額；

3。支付債權(quán)本息和違約金。賠償債務(wù)人違約給抵押權(quán)人造成的損失。將剩余余額退還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得價(jià)款不足以支付債務(wù)本息、違約金和賠償金的，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追償不足部分。（7） 抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)與債權(quán)同時(shí)并列時(shí)，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)，剩余部分可用于清償一般債權(quán)。同一不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定兩項(xiàng)抵押權(quán)的，按照抵押登記的先后順序支付。逾期辦理抵押登記的，應(yīng)當(dāng)先于逾期辦理抵押登記的；逾期辦理抵押登記的