預(yù)售商品房的抵押形式有哪些？

根據(jù)建設(shè)部1997年頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，土地使用者可以將待建房屋或其他附著物作為抵押擔(dān)保，而購房人也可以對依法批準(zhǔn)建設(shè)的預(yù)購商品房設(shè)定抵押。但在實踐中，商品房預(yù)售按揭有三種形式：開發(fā)商設(shè)定的按揭；購房者設(shè)定的按揭；開發(fā)商和購房者設(shè)定的重復(fù)按揭。（1） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的預(yù)售商品房抵押。但隨之而來的一個問題是，如果預(yù)售方已經(jīng)簽訂預(yù)售合同將房屋出售給買受人，那么預(yù)售合同規(guī)定的買受人權(quán)利不是物權(quán)，而是對特定標(biāo)的物的一種債權(quán)和對未來利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán)。預(yù)售人將待售房屋抵押后，抵押人取得的抵押權(quán)是一種物權(quán)。出賣人不能按時與抵押權(quán)人清償債務(wù)的，按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，抵押權(quán)人優(yōu)先對該房屋行使抵押權(quán)，這顯然對買受人極為不利。因此，在立法上應(yīng)禁止預(yù)售商品房再抵押。雖然2003年6月1日的司法解釋規(guī)定，預(yù)售人必須如實告知買受人抵押情況。預(yù)售人隱瞞抵押的，買受人有權(quán)要求返還已付房價及其利息，賠償損失，并要求預(yù)售人承擔(dān)賠償損失。然而，購房者最關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵。立法禁止開發(fā)商以預(yù)售房屋設(shè)立抵押權(quán)是必要的。一方面是對開發(fā)商實力的考驗，另一方面也是保障購房者利益的需要。在特殊情況下，要求預(yù)售房抵押的，要嚴(yán)格規(guī)定抵押貸款的條件和占開發(fā)房價值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。而且，對于已經(jīng)抵押的合同，在開發(fā)商還貸前，購房人的部分房款應(yīng)存入銀行，開發(fā)商只有在交易權(quán)利無瑕疵的前提下才能拿到房款。（2） 最暢銷商品房的買方抵押實際上是預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以將來獲得的權(quán)益為基礎(chǔ)的。有人認(rèn)為，對未來取得的房屋產(chǎn)權(quán)進行抵押，與房地產(chǎn)抵押的特殊性相矛盾，房地產(chǎn)抵押的對象應(yīng)當(dāng)是現(xiàn)有的房地產(chǎn)。事實上，由于我國實行預(yù)售商品房合同登記備案制度，未來可以取得的不動產(chǎn)在登記備案后已經(jīng)明確，因此可以作為抵押物，這與房地產(chǎn)抵押的特殊性并不矛盾。而且，商品房預(yù)售按揭也符合國際慣例。英美兩國創(chuàng)設(shè)的浮動抵押制度，從房地產(chǎn)抵押發(fā)展到法律不加禁止的全部財產(chǎn)抵押。它承認(rèn)企業(yè)以未來取得的權(quán)利（如債權(quán)）作為抵押物。因此，預(yù)售商品房的買受人可以在預(yù)購住房上設(shè)立抵押權(quán)。買受人應(yīng)當(dāng)同時具備下列條件以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，抵押行為才能生效：

1。按揭是預(yù)售商品房的買受人。

買受人購買在建商品房后，對預(yù)購商品房享有“期待所有權(quán)”，買受人以預(yù)售商品房作為抵押，這是對其所享有權(quán)利的懲罰。

2。買受人與預(yù)售人已簽訂《商品房預(yù)售合同》，按合同約定支付了到期購房款，并在抵押時提供了付款憑證。三。商品房預(yù)售合同必須有效。

預(yù)售商品房按揭是以預(yù)購商品房為抵押的。要使抵押行為有效，預(yù)售人與買受人之間合法有效的預(yù)售關(guān)系是重要前提。預(yù)售行為違法無效的，基于預(yù)售行為的抵押行為無效。根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人將房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立必須登記，抵押權(quán)自登記之日起生效。抵押登記后，抵押權(quán)人取得抵押權(quán)。（3） 雙方的雙重抵押。

在實際操作中，往往會有預(yù)售房屋被開發(fā)商抵押，購房者在購房時以房屋為抵押主體設(shè)置抵押，這大大增加了抵押權(quán)人和預(yù)購者的利息風(fēng)險系數(shù)。禁止重復(fù)抵押。

以上知識就是對“商品房預(yù)售按揭的形式是什么”這一問題的回答。預(yù)售商品房按揭形式包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房按揭、購房者預(yù)售商品房按揭等，歡迎需要法律幫助的讀者到律師事務(wù)所進行法律咨詢。你知道嗎