未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意，該房地產(chǎn)抵押權(quán)無效

2008年1月31日

案情簡介：

李某為房產(chǎn)證號為223752、170112、223724的房屋產(chǎn)權(quán)人。2004年9月，王某以與李某母親合伙投資為由，騙取李某母親上述3張房屋所有權(quán)證。2005年3月，王某利用李某的房屋產(chǎn)權(quán)證，偽造李某的身份證、居委會證明等相關(guān)材料，偽造李某向溫州某銀行的按揭貸款，并以李某的名義簽訂了按揭貸款合同。直到同年4月2日，李某和母親才從市房屋交易所獲悉，上述三套房屋房產(chǎn)證已由王某抵押給銀行。于是，李某和母親多次向銀行反映無果而有糾紛，并委托羅×民的律師代理此案。他們要求確認(rèn)王某與銀行簽訂的“抵押合同”無效，并責(zé)令銀行與王某將證書編號改為223752、170112、223724的房屋所有權(quán)證退還李某。

庭審：

本案爭議的焦點(diǎn)是抵押合同是否有效，抵押合同是否有效的關(guān)鍵在于合同上的簽字是否由原告李某本人書寫，是否有原告李某的后續(xù)追認(rèn)授權(quán)。為此，我向法院申請對抵押合同中的“李”字是否由李本人簽字進(jìn)行筆跡鑒定，后來確認(rèn)不是李本人簽字。庭審中，被告王某辯稱：房產(chǎn)證是原告母親給我的。當(dāng)時(shí)，他媽媽讓我到外面去申請?jiān)娴纳矸葑C。身份證的照片也是他母親提供的。簽訂抵押合同的人也被原告母親找到，抵押得到了原告母親的認(rèn)可。被告銀行在抗辯時(shí)，承認(rèn)抵押合同上的簽字并非原告簽字，但認(rèn)為其在簽訂合同時(shí)盡了合理審查的義務(wù)，假身份證難以辨認(rèn)，其抵押行為不存在過錯。對此，筆者認(rèn)為：1、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，抵押物必須是抵押人合法擁有的財(cái)產(chǎn)。李先生是該房屋的業(yè)主，房產(chǎn)號碼為223752、170112和223724。被告王先生既不是這三套房產(chǎn)證的所有人，也沒有得到李先生的任何授權(quán)或認(rèn)可。因此，被告王先生無權(quán)抵押李先生的上述產(chǎn)權(quán)。2根據(jù)貸款通則，貸款人在接受抵押借款人的申請后，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)核實(shí)抵押物。在本案中，銀行沒有認(rèn)真核實(shí)抵押人在抵押合同上的簽字，也沒有核實(shí)抵押人是否為抵押物的真正所有人。因此，銀行在按揭貸款過程中未能履行合理審慎的審查義務(wù)，存在過錯。根據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同應(yīng)當(dāng)無效。你知道嗎