財政部發(fā)布《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（以下簡稱《新制度》），規(guī)定自2014年1月1日起在金融保險業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)實施，鼓勵其他企業(yè)實施是的。本制度對“成本核算對象”、“成本核算項目及范圍”、“成本歸集、分配、結(jié)轉(zhuǎn)”等內(nèi)容進(jìn)行了界定和規(guī)范。建立和完善產(chǎn)品成本核算體系，規(guī)范企業(yè)成本核算行為，保證企業(yè)產(chǎn)品成本信息的真實性和完整性，對各企業(yè)具有重要意義。

與《建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》（以下簡稱《原制度》）的有關(guān)規(guī)定相比，房地產(chǎn)企業(yè)“開發(fā)成本明細(xì)”的具體核算內(nèi)容在四個方面發(fā)生了變化。新系統(tǒng)的最大亮點是引入了一種新的成本管理方法，即作業(yè)成本法。在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中，將原系統(tǒng)“期間費用”中的部分費用計入“開發(fā)成本”，使成本信息更加真實、完整。

主要項目包括原系統(tǒng)中的“管理費”和“銷售費”項目，計入“開發(fā)費-前期工程費”。如安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底準(zhǔn)備費、交易中心服務(wù)費、招投標(biāo)管理費、臨時圍欄、圍墻、圍板的設(shè)計、施工、裝修費等。

原制度規(guī)定的“管理費用”和“銷售費用”計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費用”。例如：預(yù)結(jié)算準(zhǔn)備審核費、質(zhì)監(jiān)費、安監(jiān)費、工程保險費、廣告設(shè)施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、臨時銷售渠道工程費、售樓處裝修費、樣板間費、前期物業(yè)管理費等

原制度規(guī)定為“銷售費用”的項目，計入“開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用”。比如開發(fā)項目中各種標(biāo)牌、標(biāo)牌、圖表、垃圾桶、座椅、雨傘等室外零星設(shè)施的造價。

新增借款成本項目

無論在原制度中還是在國家企業(yè)所得稅和土地增值稅政策中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本項目均為6項，即征地拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、間接開發(fā)費。另一方面，新的成本制度在原房地產(chǎn)企業(yè)6個成本項目的基礎(chǔ)上增加了第7個成本項目——“借款費用”，并明確規(guī)定用于計算符合資本化條件的借款費用。也就是說，在商品房開發(fā)過程中，即從取得建設(shè)許可證后的項目開工，到取得大額產(chǎn)權(quán)證后的項目竣工交付，因房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款而發(fā)生的費用都需要支付資本化，計入“開發(fā)成本借款成本”核算。

這一變化解決了房地產(chǎn)企業(yè)“借款成本”核算中哪些成本項目的問題，是企業(yè)的一大幸事。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號--借款費用》，結(jié)合新成本體系的要求，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置以下詳細(xì)的會計科目：利息支出是指房地產(chǎn)企業(yè)支付給銀行等金融機構(gòu)的利息支出，非金融機構(gòu)的利息支出；匯兌損益是指房地產(chǎn)企業(yè)因匯率變動而借入的外幣本息金額之間的差額；金融機構(gòu)的手續(xù)費，如融資咨詢費、貸款手續(xù)費、財務(wù)管理費、貸款傭金等，等；中介費是指因貸款而必須向中介支付的費用，如土地評估費、在建工程評估費、法律顧問費、財務(wù)報告審計費、擔(dān)保費等；其他是指因貸款而支付的其他借款費用，如土地抵押登記費、在建工程抵押登記費、租賃登記費等

細(xì)化和明確了前期工程費

新制度明確將“前期工程費”分為勘察設(shè)計費、審批費和增容費四類，“三通一平”成本和臨時設(shè)施成本，并細(xì)化了這四類。勘察設(shè)計費，包括勘察測量費和規(guī)劃設(shè)計費。其中，調(diào)查計量費包括初步調(diào)查、詳細(xì)調(diào)查等，主要包括水文、地質(zhì)、文物和基礎(chǔ)調(diào)查費、結(jié)算觀察費、日照試驗費、地釘樁線檢查費、雙線費、結(jié)匯費、建設(shè)放行費等。建筑面積測量費等，規(guī)劃設(shè)計費包括規(guī)劃設(shè)計費等項目。

規(guī)劃設(shè)計費包括方案招標(biāo)費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案審查費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、改造設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等，其他項目包括可行性研究費、設(shè)計費、設(shè)計費等，咨詢費、圖紙費、印刷費、圖紙費、制樣費等。

申請建設(shè)和增容費用包括申請建設(shè)和審批費用以及項目總體審批費用。

建設(shè)費包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底準(zhǔn)備費、交易中心服務(wù)費、人防建設(shè)費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、交叉口開通費、規(guī)劃管理費、，新材料基金或墻改專項基金、教師住房基金或中小學(xué)教師住房補助費、拆遷管理費、招投標(biāo)及投資費、招投標(biāo)管理費等，項目總體審批建設(shè)費包括按規(guī)定向政府有關(guān)部門支付的審批費按規(guī)定收取水、電、氣增容費。

“三通一平”費用包括臨時道路、臨時水電、場地平整等臨時道路的設(shè)計、施工費用，包括紅線外施工臨時道路的設(shè)計、施工費用。臨時用電包括接入紅線外施工用電的規(guī)劃設(shè)計費、臨時管道敷設(shè)、改造、搬遷費、臨時變壓器安裝及拆除費。臨時用水，包括紅線外施工臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、施工、管道敷設(shè)、改造、搬遷等。場地平整包括基坑開挖前的場地平整、現(xiàn)場清理和運輸、舊建筑物的拆除等。

綜上所述，新成本體系對“前期工程費”成本項目的具體規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)正確進(jìn)行成本核算具有重要意義。新制度對“開發(fā)間接費用”的內(nèi)涵進(jìn)行了重新界定和分類，并參照有關(guān)規(guī)定對其具體核算內(nèi)容進(jìn)行了擴充。與原制度相比，有三點變化：一是重新界定了“開發(fā)費用”的內(nèi)涵。

新制度明確規(guī)定，“開發(fā)間接費”是指工程監(jiān)理費、造價審計費、結(jié)算審計費、工程保險費等。，是企業(yè)為直接組織管理開發(fā)項目而發(fā)生的，不能直接歸屬于成本核算對象的。

其次，“開發(fā)開銷”被重新分類。

將“開發(fā)間接成本”分為項目管理成本、營銷設(shè)施建設(shè)成本和物業(yè)管理改進(jìn)成本三部分，并對每一部分的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)說明。最后，具體的會計公司