1、 “厭貧愛富”和操縱合并報表的范圍和主體所謂的“合并財務(wù)報表”表現(xiàn)出了優(yōu)異的業(yè)績。建議：首先要注意合并財務(wù)報表的范圍。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的要求，除本公司財務(wù)報表外，目標(biāo)公司擁有子公司或者能夠控制本公司的，除正在清算、破產(chǎn)或者不能控制的以外，編制合并財務(wù)報表。所有子公司均應(yīng)納入合并范圍，不應(yīng)從隱性虧損和選擇性合并的角度考慮。二是“天地大轉(zhuǎn)移”，轉(zhuǎn)移現(xiàn)金流量主體操縱方式：現(xiàn)金流量和稅收是企業(yè)難以欺詐的兩大主體，也是人們關(guān)注的焦點。企業(yè)的收入容易膨脹，但現(xiàn)金流量表卻受到期初和期末實際貨幣量的影響，難以操縱。正因為“經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”是反映企業(yè)正常經(jīng)營償債能力的一個比較重要的考核指標(biāo)，所以出現(xiàn)了企業(yè)將一部分明顯是“融資”甚至是“投資”的現(xiàn)金流入轉(zhuǎn)為經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入的情況，這就導(dǎo)致了企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入不足虛增經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。建議：1。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入應(yīng)等于：當(dāng)期營業(yè)收入+應(yīng)收賬款減少額-應(yīng)收賬款增加額+預(yù)收款項增加額-預(yù)收款項減少額。如果沒有，問原因。2注意“其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金流入”，一般為營業(yè)外收入，不宜過大。如果數(shù)額過大，詢問其構(gòu)成以及是否從投融資流入中轉(zhuǎn)移過來。第三，在賬戶之外設(shè)立賬戶的方式有很多，比如隱藏小金庫或者借貸。主要方式有：賬戶外現(xiàn)金賬戶和銀行存款賬戶，即小金庫賬戶；賬戶外資產(chǎn)賬戶，即小倉庫賬戶；賬戶外負(fù)債賬戶，即民間借貸資金，再通過股東貸款的形式，形成財務(wù)賬戶；賬戶外成本、權(quán)益、利潤賬戶等通過分析財務(wù)報表科目與經(jīng)常項目之間的鉤稽關(guān)系，通過對交易對手的實際控制人和財務(wù)人員進(jìn)行訪談，尋找線索，綜合分析行業(yè)經(jīng)營風(fēng)險、企業(yè)控制環(huán)境和交易對手管理權(quán)限的完整性。第四，“入不敷出”是指通過應(yīng)收賬款虛增收入。操縱手段：通過應(yīng)收賬款虛增企業(yè)收入。它經(jīng)常被用來以收據(jù)代替發(fā)票來逃稅。

建議：對于這種操縱企業(yè)的行為，我們可以提取記錄某個月收支的主賬戶的銀行卡，獲取納稅申報表，計算稅率與收入的比例關(guān)系。特別是對于房地產(chǎn)企業(yè)，我們還可以通過網(wǎng)簽等方式驗證去化率的真實性

v“變相融資”，并通過售后回租、租金返還承諾等方式促進(jìn)銷售

操縱：在房地產(chǎn)商鋪的銷售中，我們可以通過承諾未來幾年的年收入來實現(xiàn)變相融資的目的。為避免相關(guān)法律法規(guī)的限制，一般采取項目公司簽訂銷售合同，關(guān)聯(lián)物業(yè)管理公司簽訂委托經(jīng)營合同的方式。在這份合同中，它承諾每年返還租金，從而達(dá)到快速銷售的目的。提前托收金額較大，但實際上導(dǎo)致了企業(yè)層面的未來還款義務(wù)，并構(gòu)成了信托期間企業(yè)層面的全部或有負(fù)債，他們也有支付義務(wù)。店鋪售后包租的投資風(fēng)險很高。在長期租船期內(nèi)，業(yè)主的租船租金回報得不到保障。一些開發(fā)商在收到購房款后會轉(zhuǎn)移資產(chǎn)，這給商鋪的正常經(jīng)營帶來了困難?！渡唐贩夸N售管理辦法》第十一條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以資金回籠銷售或者變相資金回籠銷售的形式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以售后包租或者變相售后包租的方式銷售未完工的商品房?！薄痉赏ǔＪ杖∽饨?，甚至有些項目通過售后包租的方式非法集資。潛在的風(fēng)險包括：一是可能存在欺詐行為，開發(fā)商以開發(fā)的商品房為擔(dān)保，在取得銀行貸款的同時將項目出售給購房者，有的甚至攜款逃跑；二是開發(fā)商在融資或變相融資后，將資金轉(zhuǎn)用于其他項目，一旦項目運營的某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會導(dǎo)致資金鏈斷裂；三是項目建成后，管理不善，無法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒有現(xiàn)金流支付等。

建議：售后回租本身就是一種促銷方式。在合規(guī)的前提下，不影響信托對資產(chǎn)價格的判斷。1通過公開和私下走訪售樓部、電話咨詢和網(wǎng)上促銷信息，我們可以了解到上述情況是否存在。2如果存在，在剔除售后和反租虛高部分后，核對周邊可比樓盤的銷售價格，了解真實的銷售價格和資產(chǎn)價值。第六種方式是通過評估方式虛增資產(chǎn)，包括直接增加土地成本、通過評估方式增加資產(chǎn)價值、通過虛增投資方式提高自有資本投資比例、夸大資產(chǎn)數(shù)額等。土地支付：取得土地交易確認(rèn)書、出讓合同、土地支付證明及相應(yīng)的完稅證明，總金額與入賬金額一致。通過對周邊容積率和用途相近的土地交易價格進(jìn)行比較，評價土地評估價值的合理性。2工程款支付：取得工程總承包合同項下經(jīng)施工方、業(yè)主、監(jiān)理三方簽字確認(rèn)的工程進(jìn)度計劃，核對相應(yīng)的存貨臺賬是否按施工合同約定結(jié)算工程進(jìn)度，并按合同約定確認(rèn)應(yīng)付賬款已結(jié)算工程進(jìn)度與未結(jié)算工程進(jìn)度之差？三。形象進(jìn)度：核實可行性研究報告總投資和同期當(dāng)期投資，檢查工程進(jìn)度與現(xiàn)場實際進(jìn)度是否一致。取得最新的三方工程進(jìn)度確認(rèn)單，核對已支付的工程款票據(jù)，核對未支付部分是否計入應(yīng)付工程款，核對大額工程款憑證是否與當(dāng)前計入存貨的金額一致。設(shè)立房地產(chǎn)信托的，企業(yè)總承包方可以是企業(yè)的關(guān)聯(lián)方或者長期友好合作伙伴。在批準(zhǔn)資金使用時，建設(shè)方可將信托資金以工程款的形式轉(zhuǎn)作他用。

應(yīng)對建議：了解企業(yè)施工方背后是否有表面關(guān)系和私人關(guān)系，以保證資金的有效使用，不遷出。其他應(yīng)收款和其他應(yīng)付款屬于資產(chǎn)負(fù)債類科目，在財務(wù)報表中常被稱為“垃圾堆”。很多虛假的、難以結(jié)算的賬戶都轉(zhuǎn)到這兩個賬戶，一些非法的民間借貸也容易在這里出現(xiàn)。因此，有必要對它們加以注意，過量服用應(yīng)格外小心。當(dāng)然，大多數(shù)時候，都不會入賬，或者只入賬自然人股東的賬，自然人股東會向企業(yè)借款。此外，企業(yè)還將其他應(yīng)收款虛列費用，有的成本費用不計入當(dāng)期損益，而是作為其他應(yīng)收款的長期賬，從而虛增利潤。也有企業(yè)直接通過應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款長期掛賬，買賣雙方相互獲利，已實際構(gòu)成有息貸款。

建議：1。了解其他應(yīng)收款和其他應(yīng)收款的明細(xì)情況，核對是否存在“工會經(jīng)費、向自然人提供大額資金等”等重大、難以說明的賬目，是否是民間借貸所致。是否存在其他應(yīng)收款及某單位的其他應(yīng)收款未沖銷，導(dǎo)致負(fù)債膨脹的情況。檢查長期賬戶的原因，并追蹤到ori