1、 （1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理應(yīng)遵循以下會(huì)計(jì)處理：

<1。購(gòu)建的投資性房地產(chǎn)或者自建的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)，按照固定資產(chǎn)或者無(wú)形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按照其“銀行存款、在建工程等”的實(shí)際成本進(jìn)行借貸，折舊或攤銷(xiāo)按計(jì)劃（月）計(jì)提，借記“其他業(yè)務(wù)成本”等科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”。

3。取得的租金收入借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等科目。投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測(cè)試確認(rèn)減值的，計(jì)提減值準(zhǔn)備，借記“資產(chǎn)減值損失”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。因固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)、長(zhǎng)期股權(quán)投資等價(jià)值較大的非流動(dòng)資產(chǎn)發(fā)生減值，按照資產(chǎn)減值準(zhǔn)則計(jì)算減值損失后，收回價(jià)值的可能性很小或者不存在。資產(chǎn)減值應(yīng)視為永久性減值。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定，長(zhǎng)期資產(chǎn)的減值損失一經(jīng)確認(rèn)，應(yīng)當(dāng)減少，不得轉(zhuǎn)回。（2） 稅務(wù)處理（1）根據(jù)稅法的規(guī)定，租賃財(cái)產(chǎn)允許扣除折舊。國(guó)內(nèi)企業(yè)的殘值率為5%（國(guó)稅發(fā)[2003]70號(hào)），國(guó)外企業(yè)的殘值率為10%（國(guó)稅發(fā)[2003]127號(hào)）。折舊年限不少于20年，采用直線法。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)（內(nèi)資企業(yè)）和國(guó)稅發(fā)[2002]31號(hào)（外資企業(yè)）的規(guī)定，允許在企業(yè)所得稅前扣除的項(xiàng)目，原則上必須遵循實(shí)事求是的扣除原則。除國(guó)家稅收規(guī)定外，企業(yè)提取的各類(lèi)減值準(zhǔn)備，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)不得扣除。只有當(dāng)資產(chǎn)實(shí)際發(fā)生損失時(shí)，損失額才能從應(yīng)納稅所得額中扣除。

納稅調(diào)整方法如下：如果（會(huì)計(jì)折舊或本期攤銷(xiāo)額+本期減值準(zhǔn)備）-根據(jù)稅法允許在本期扣除的折舊或攤銷(xiāo)額>；0，表明投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值低于稅收成本，形成可抵扣暫時(shí)性差異的，也可以是前期應(yīng)納稅暫時(shí)性差異在當(dāng)期轉(zhuǎn)回的。增加收入=（本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷(xiāo)額+本期減值準(zhǔn)備）-如果（本期會(huì)計(jì)折舊或攤銷(xiāo)額+本期計(jì)提減值準(zhǔn)備）-稅法規(guī)定本期允許扣除的折舊或攤銷(xiāo)額；0，表示投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值大于稅收成本，形成應(yīng)納稅暫時(shí)性差異，也可以是本期與上期的可抵扣時(shí)差。應(yīng)減少的收入額=（當(dāng)期會(huì)計(jì)折舊或攤銷(xiāo)額+當(dāng)期減值準(zhǔn)備）-投資性房地產(chǎn)按照稅法規(guī)定允許在當(dāng)期扣除的折舊或攤銷(xiāo)額進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)減少的會(huì)計(jì)成本投資性房地產(chǎn)將減少稅收，并對(duì)與稅收成本的差額進(jìn)行調(diào)整。

會(huì)計(jì)帳面價(jià)值=初始成本-計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)額-計(jì)提減值準(zhǔn)備-殘稅成本=初始成本-扣除的折舊或攤銷(xiāo)額如果，會(huì)計(jì)帳面價(jià)值>殘稅成本，增加的收入=會(huì)計(jì)帳面價(jià)值-殘稅成本如果，會(huì)計(jì)帳面價(jià)值<；剩余稅成本，應(yīng)減少的收入=會(huì)計(jì)帳面價(jià)值-剩余稅成本。此時(shí)，所有應(yīng)納稅暫時(shí)性差異或可抵扣暫時(shí)性差異均予以轉(zhuǎn)回。其次，基于成本模型的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換實(shí)質(zhì)上是由于房地產(chǎn)用途的變化而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類(lèi)。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生變化，符合下列四項(xiàng)條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)：（一）投資性房地產(chǎn)開(kāi)始自行使用；（2）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為租賃；（3）自用建筑物、土地使用權(quán)由自用轉(zhuǎn)為租賃；（4）自用土地使用權(quán)由自用轉(zhuǎn)為資本增值。（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照賬面余額將按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換為“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”和“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”之日的累計(jì)折舊和減值準(zhǔn)備。

稅收處理：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，因其所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征收營(yíng)業(yè)稅和契稅，轉(zhuǎn)換過(guò)程中不確認(rèn)應(yīng)納稅所得額。投資性房地產(chǎn)的年度限額、殘值、折舊或攤銷(xiāo)方法與稅法有差異的，仍可以采用固定資產(chǎn)折舊差額調(diào)整法。（2） 當(dāng)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”科目；以前已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的，按其賬面余額借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目，貸記“產(chǎn)品開(kāi)發(fā)”科目。

稅收待遇：房地產(chǎn)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品出租，因所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征收營(yíng)業(yè)稅和契稅。根據(jù)國(guó)稅函[2005]970號(hào)文件規(guī)定，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在租賃開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品時(shí)，不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。但國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)規(guī)定，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)（自用或租賃）處理為銷(xiāo)售，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或?qū)嶋H取得利息時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。收入（或利潤(rùn)）的確認(rèn)方法和順序如下：

（1）根據(jù)本企業(yè)最近或最近幾個(gè)月同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定；（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)的公允價(jià)值確定；（三）根據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

企業(yè)在年末申報(bào)所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)將視同銷(xiāo)售的收入計(jì)入應(yīng)納稅所得總額，同時(shí)按照配比原則，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本一并申報(bào)扣除。索辦函[2006]101號(hào)規(guī)定：“已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用的固定資產(chǎn)，視同銷(xiāo)售，確認(rèn)收入。固定資產(chǎn)可以按銷(xiāo)售價(jià)格計(jì)提折舊，并在稅前扣除。“因稅收成本大于會(huì)計(jì)成本，導(dǎo)致稅法折舊大于會(huì)計(jì)折舊的，應(yīng)當(dāng)分別調(diào)整和減少納稅額?？傻挚蹠簳r(shí)性差異最終被轉(zhuǎn)回。

需要注意的是，租賃已開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的目的不是為了長(zhǎng)期持有并取得租金，而是為了在出售前暫時(shí)租賃，不作為投資性房地產(chǎn)處理，不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。（3） 企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)為按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將自用土地使用權(quán)或建筑物按原價(jià)轉(zhuǎn)為按成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日土地使用權(quán)或建筑物的累計(jì)折舊和減值準(zhǔn)備，分別為房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）和投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

稅收待遇：自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，不涉及流轉(zhuǎn)稅和所得稅。