1、 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的對象是項目，但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，項目是綜合性的。按其居住功能可分為普通住宅、公寓樓、辦公樓、商業(yè)樓或可單獨出售的配套設(shè)施。根據(jù)其建筑性質(zhì)，可分為普通多層建筑、小高層建筑、高層建筑、別墅或裙樓等，根據(jù)是否裝修，可分為毛坯房、粗裝修房或精裝修房。總之，產(chǎn)品的開發(fā)是復(fù)雜多樣的。因此，在實際業(yè)務(wù)操作中，有的以住宅小區(qū)為核算對象，有的以批量開發(fā)項目為核算對象，有的以工程合同段為核算對象，有的以單項開發(fā)項目無論是概算還是施工圖預(yù)算都可以作為成本核算的對象，有的甚至提出以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和進度計劃為主要依據(jù)來確定成本歸集的對象，我們不能隨意評價哪種方法正確與否，但有一點是明確的，那就是，這些方法計算的單位面積成本不合理，不能真正保證收入成本比。人為調(diào)整利潤也是可能的，這大大降低了會計信息的可靠性。無論項目的開發(fā)是單一的還是復(fù)雜的，房地產(chǎn)業(yè)的成本征收對象都應(yīng)該是政府批準的單個項目，無論是否涉及其他項目的名稱、地塊等配套設(shè)施，因為一個項目一般是獨立于其他項目的，無論是審批還是規(guī)劃審批，從整體上考慮，都分別要求項目的建筑密度、容積率、綠化覆蓋率、人防設(shè)計要求和配套設(shè)施建設(shè)。因此，當項目分批次、分階段開發(fā)時，如果單純以批次、標段或建筑類型來反映產(chǎn)品開發(fā)成本，就不可能合理、準確。有一種方法可以檢驗成本核算的準確性和合理性，即同一項目中同類開發(fā)產(chǎn)品的成本是相同的。當銷售價格穩(wěn)定，剔除其他調(diào)價因素后，同類開發(fā)產(chǎn)品的銷售毛利不會出現(xiàn)較大波動。因此，在考慮成本核算對象時，應(yīng)以政府批準的項目為單位。只有當所有應(yīng)該實施和支持的項目按照規(guī)劃要求全部完成后，才能收回整個項目的成本。否則，即使相關(guān)費用按照項目預(yù)算提前計入開發(fā)總成本，也會出現(xiàn)差錯。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的成本歸集與其他行業(yè)的成本核算一樣。在開發(fā)成本一級下設(shè)置“土地成本、前期成本、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本、公共配套設(shè)施成本、開發(fā)間接成本、財務(wù)成本”二級核算，在二級核算下設(shè)置三級核算優(yōu)化每個第二級帳戶。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模大、生產(chǎn)周期長，往往是分期開發(fā)，建筑產(chǎn)品屬于非標產(chǎn)品。因此，在建立三級造價明細表時，應(yīng)將同一小區(qū)的工程項目進行分類核算。借助工程或前期部門編制的項目預(yù)算，可以使項目規(guī)劃和預(yù)算中的項目內(nèi)容與項目內(nèi)容保持一致，上述內(nèi)容可以合理地歸集在設(shè)定的三級明細成本中。同時，類似的開發(fā)產(chǎn)品可以分批、分片開發(fā)，如社區(qū)小高層、社區(qū)普通多層等，對于更多受益人或整個項目需要承擔的公共成本，應(yīng)在核算中做詳細記錄，以方便以后的逐步開發(fā)步驟分配計算。

合理收集所有開發(fā)成本后，最關(guān)鍵的工作就是成本分配。在此之前，我們需要討論單位成本的對象。過去我們都是計算所有開發(fā)產(chǎn)品的單位建筑面積或可銷售面積的成本（即直接將總成本除以總建筑面積或可銷售面積），然后用每個產(chǎn)品對象的面積乘以單位面積的成本，計算出單個開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。有的企業(yè)甚至沒有“產(chǎn)品開發(fā)”科目或詳細核算產(chǎn)品開發(fā)科目。當然，對于一些產(chǎn)品開發(fā)單一的小規(guī)模項目，這樣的撥款不會影響成本的真實性和合理性。然而，對于一個大型綜合開發(fā)項目來說，一些成本內(nèi)容可能并不合理，這也使得二、三級成本的清晰細化核算毫無意義。因此，筆者認為開發(fā)企業(yè)的成本核算還應(yīng)參考一些制造企業(yè)的產(chǎn)品核算方法，如品種法、批量法，甚至分步法等，確定開發(fā)產(chǎn)品的類別，總結(jié)子類別，并借助現(xiàn)代計算機技術(shù)，準確地分配出詳細的成本，從而計算出單個可銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，真實客觀地反映出企業(yè)的經(jīng)營成果。下面逐一說明成本項目。（1） 土地成本分配土地成本包括土地出讓金、拆遷補償費、土地證費、契稅、土地使用稅、土地閑置費等，開發(fā)項目中有單一開發(fā)產(chǎn)品的，由房管測繪部門或土地管理部門確定總可銷售面積用建筑規(guī)劃部門確定的總面積與土地開發(fā)總成本進行比較，得出單位面積成本，再根據(jù)單個開發(fā)產(chǎn)品的面積計算出土地開發(fā)成本。綜合性項目用地不相同、出讓價格不一致的，必須按照出讓土地用途進行分類。商業(yè)用地、辦公用地、住宅用地和銷售配套設(shè)施用地的成本應(yīng)當分別計算，并計算相應(yīng)的成本。在住宅成本的計算和分攤中，如果有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，如普通多層住宅和小高層住宅，則高層住宅、獨棟別墅或連體別墅的土地成本包括兩部分，即直接計算的土地成本之和根據(jù)單棟建筑的建筑面積和基礎(chǔ)設(shè)施的土地成本。（2）前期費用的分配前期費用包括勘察費、規(guī)劃設(shè)計費、可行性研究費、環(huán)境影響評價費、施工圖設(shè)計費、招投標費、政府收取的各項費用，“五通一平”等工程建設(shè)前各項準備工作所發(fā)生的費用。前期費用占產(chǎn)品開發(fā)成本的比重相對較低，可以直接按總費用和總面積計算分配。如果單項成本很高，分攤部分可以與單項成本分開計算?？傊瑫嬏幚響?yīng)當按照重要性原則進行。建筑安裝成本的分攤建筑安裝成本包括土建、水電安裝、室內(nèi)外裝修、設(shè)備工具購置等，這部分成本在單個產(chǎn)品成本中占很大比例。但與其他成本項目相比，其分攤對象相對明確?？筛鶕?jù)單體直接分配給單個產(chǎn)品對象。也可以借鑒工業(yè)企業(yè)的成本核算方法，對同一類別的開發(fā)產(chǎn)品進行分類總結(jié)，如同一結(jié)構(gòu)、類似成本和裝修標準或同一檔次等?？傊?，它計算簡單，能夠真實、準確地反映開發(fā)產(chǎn)品的定價成本?；A(chǔ)設(shè)施費包括排污排洪費、供電費、供氣費、供水費、通訊費、有線電視、寬帶網(wǎng)、照明費、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、消防設(shè)施、道路橋涵、綠化景觀等基礎(chǔ)工程費用。與其他費用相比，基礎(chǔ)設(shè)施費的分配應(yīng)該簡單明了，可以按可銷售面積分配，這樣對客觀公正地反映企業(yè)經(jīng)營成果沒有影響。（5） 公共配套設(shè)施費的分配

公共配套設(shè)施包括教育設(shè)施費、醫(yī)療設(shè)施費、商業(yè)設(shè)施費、區(qū)域市政設(shè)施建設(shè)費、物業(yè)管理配套服務(wù)設(shè)施費