土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)按照規(guī)定向土地使用者出讓土地使用權(quán)所收取的土地出讓總價(jià)（指土地出讓交易總額），或者土地使用者向土地管理部門(mén)支付的土地出讓價(jià)款土地使用期限屆滿(mǎn)，或者行政劃撥取得的土地使用權(quán)出讓、出租、抵押、有償入股、投資的土地使用者，按照規(guī)定補(bǔ)足土地出讓價(jià)款的，由有關(guān)部門(mén)依法處理。

土地出讓金實(shí)際上是出讓土地使用權(quán)若干年的土地所有人的土地租金之和。現(xiàn)行土地出讓金的實(shí)質(zhì)可以概括為一個(gè)矛盾的綜合體，既有多年積累的地租性質(zhì)，又有一次性征收的非稅性質(zhì)。土地出讓金將累計(jì)幾年的總租金，一次性收取，似乎具有稅收的非出租性質(zhì)。土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅項(xiàng)目，可以采取招拍掛方式，通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金為地價(jià)。但對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，往往不能完全依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)。土地出讓金具有稅收的性質(zhì)，是土地的定價(jià)。

各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取土地出讓價(jià)款（指土地出讓交易總額），或者土地使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者需要續(xù)期的，或者原通過(guò)行政劃撥取得土地使用權(quán)的土地使用者因土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、入股、投資所支付的土地出讓價(jià)款，向土地管理部門(mén)支付土地出讓價(jià)款土地使用權(quán)。土地出讓金可分為地價(jià)和底價(jià)兩種計(jì)算方法。地價(jià)是每平方米土地單價(jià)，即出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)是分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的地價(jià)，即出讓金總額除以規(guī)劃允許的總建筑面積。投資者通常以底價(jià)計(jì)算投資收益。由于地價(jià)不能反映土地成本，只有將地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上，才具有可比性，而且投資成本和投資效益的估算也比較容易。一般認(rèn)為高層建筑可以分?jǐn)倿榈貎r(jià)，但實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)算征收的。

容積率是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比。例如，在1萬(wàn)平方米的土地上，總建筑面積為6000平方米，建筑面積比為0.6。按照低密度住宅的一般標(biāo)準(zhǔn)概念，高層低密度住宅的容積率不超過(guò)2.2；多層（小高層）低密度住宅的容積率不超過(guò)1.2；聯(lián)排別墅的容積率不超過(guò)0.7；別墅的容積率不超過(guò)0.35。房子的價(jià)值不僅取決于每平方米的建筑面積，還取決于建筑面積比。比如，建筑面積比在0.60左右的房子，價(jià)格大約是建筑面積比在1.20左右的房子的兩倍。你知道嗎