根據(jù)法律規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)，未經(jīng)原批準(zhǔn)的人民政府同意，超過規(guī)定期限未開始開發(fā)的建設(shè)用地。土地閑置主要有三種情況：一是取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件后，一年以上未開始開發(fā)建設(shè)。二是自土地使用權(quán)出讓合同約定的開發(fā)開工之日起超過一年（含一年）未開始開發(fā)建設(shè)的。三是已開始開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積占開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3，或者投資不足25%，未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)一年以上（含一年）的。閑置一年以上不滿兩年的，收取閑置費(fèi)；閑置兩年以上的，無償收回。閑置土地的認(rèn)定，必須嚴(yán)格按照上述規(guī)定執(zhí)行。正確認(rèn)定閑置土地是土地?zé)o償收回的基本前提。因此，根據(jù)閑置土地的規(guī)定，提供充分、有力、合理的事實(shí)依據(jù)，是確保閑置土地合法、順利收回的關(guān)鍵。一是轉(zhuǎn)讓合同有約定的，按照約定的時(shí)間確定土地閑置時(shí)間。轉(zhuǎn)讓合同沒有約定的，按照政府批準(zhǔn)文件的時(shí)間確定。筆者認(rèn)為，閑置土地的起始時(shí)間不能按照《國有土地使用權(quán)證》的發(fā)證時(shí)間來確定，否則將導(dǎo)致故意囤積土地的開發(fā)企業(yè)遲遲不能申請土地使用權(quán)登記。第二，投資額不應(yīng)由國土資源部門決定。國土資源部門應(yīng)當(dāng)聘請具有價(jià)格評估資質(zhì)的單位進(jìn)行評估，出具評估報(bào)告。三分之一以下開發(fā)區(qū)的認(rèn)定，由國土資源部門和規(guī)劃部門聯(lián)合進(jìn)行。根據(jù)土地出讓時(shí)規(guī)劃部門發(fā)布的詳細(xì)規(guī)劃，通過現(xiàn)場測算進(jìn)行比較，然后由規(guī)劃和國土部門共同出具報(bào)告，確定投資建設(shè)面積。第三，正確界定非土地使用單位本身造成的違約責(zé)任非常重要，對決定是否無償收回土地使用權(quán)起著重要作用。

從實(shí)際情況來看，閑置土地主要有兩種，一種不是土地使用者自己造成的，一種是政府規(guī)劃造成的。土地使用權(quán)出讓后，政府改變了片區(qū)規(guī)劃，導(dǎo)致用地單位不能按期開工建設(shè)。另一種情況是政府的配套建設(shè)未能如期完成。收回閑置土地，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：一是立案，調(diào)查取證，認(rèn)定事實(shí)。根據(jù)上述閑置土地認(rèn)定的基本要求，國土資源部門立案后應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，并向當(dāng)事人、規(guī)劃部門、市政電力等公用事業(yè)單位收集證據(jù)，確定是否構(gòu)成閑置土地。第二，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人他們有權(quán)“請求聽證”。當(dāng)事人要求聽證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽證；當(dāng)事人不要求聽證的，應(yīng)當(dāng)出具放棄聽證證明。三是經(jīng)原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，向當(dāng)事人下達(dá)收回閑置土地的決定，并告知當(dāng)事人有權(quán)申請行政復(fù)議和提起行政訴訟。依法對收回的土地設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。四是撤銷建設(shè)用地審批或者終止土地使用權(quán)出讓合同，注銷國有土地使用權(quán)證。五是通知規(guī)劃、規(guī)劃、建設(shè)等部門取消相關(guān)審批文件。最后是公示土地使用權(quán)的收回情況，從而完成土地使用權(quán)的收回。你知道嗎