1、 房屋征收又稱房屋拆遷，是國有土地征收過程中的一種社會(huì)現(xiàn)象。它與土地征用有著相同的性質(zhì)和密切的關(guān)系。所謂房屋征收，是指國家根據(jù)城市發(fā)展的需要，按照城市總體規(guī)劃和法定程序，對(duì)原土地上的房屋或者其他構(gòu)筑物進(jìn)行拆遷，并給予被拆遷房屋及其附屬物的所有人和使用人安置和適當(dāng)補(bǔ)償?shù)男袨楦鶕?jù)法律。房屋征收的法律特征（1）國家意志：房屋征收的發(fā)生反映了國家意志。（2） 規(guī)劃：A、國家建設(shè)需要B、法定程序（取得許可證）C、城市規(guī)劃（3）民事協(xié)商與行政命令的交叉：房屋取得是國家建設(shè)需要并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)的，被征收人應(yīng)當(dāng)服從國家整體利益；但是，在房屋征收過程中，征收雙方在涉及安置補(bǔ)償方式或數(shù)額時(shí)，屬于平等民事主體關(guān)系。因此，房屋征收既具有行政法性質(zhì)，又具有民法性質(zhì)，具有交叉性。第二，房屋征收糾紛的概念和法律形式。第一，房屋征收糾紛的概念。房屋征收糾紛是指城市房屋征收過程中發(fā)生的糾紛或需要第三人處理的糾紛。從房屋征收的法律特征不難看出，房屋征收是國家強(qiáng)制的法律行為，不以被征收人是否同意為條件。同時(shí)，依法對(duì)被征收人必須妥善安置，合理補(bǔ)償。房屋征收歸根結(jié)底是政府、征收人和被征收人之間的利益平衡和博弈問題。

在這里，國家作為土地的最終所有人，當(dāng)然應(yīng)該保證土地的保值增值；作為征收人，一般是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，應(yīng)該盡量實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化；作為被征收人，房子是其生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，它擁有高價(jià)值的資產(chǎn)，決不會(huì)輕易放棄。因此，糾紛不可避免。根據(jù)房屋征收活動(dòng)的性質(zhì)，房屋征收糾紛主要可分為兩類。（一）房屋征收行為是當(dāng)事人之間因民事權(quán)利義務(wù)發(fā)生的民事糾紛。包括因征收、安置、補(bǔ)償、補(bǔ)貼等各種民事權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛；（二）當(dāng)事人對(duì)房屋征收管理部門的具體行政行為不滿而發(fā)生的行政糾紛，包括與土地、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、房管等部門的糾紛。（1） 補(bǔ)償對(duì)象：補(bǔ)償對(duì)象是被征收房屋及其附屬物的所有人或財(cái)產(chǎn)所有人，包括受托人。受托人包括私人房屋的受托人和國家授權(quán)的國有房屋或附屬物的管理人，即房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)。（二）補(bǔ)償范圍：一、對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償；二、對(duì)被征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償；三、對(duì)被征收房屋造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失的補(bǔ)償。對(duì)違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不予賠償，對(duì)不超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑給予適當(dāng)賠償。

需要注意的是，征收范圍確定后，對(duì)新建房屋、擴(kuò)建改建房屋、改變房屋土地用途、出租房屋不予補(bǔ)償。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條規(guī)定，征收與補(bǔ)償可以實(shí)行貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)交換。這兩種方法可以單獨(dú)使用，也可以結(jié)合使用。（1） 房屋征收與估價(jià)的意義：有利于房屋征收活動(dòng)的有序?qū)嵤?。B、 有利于加強(qiáng)房屋征收主管部門的管理。有利于各方加快談判進(jìn)程。（2） 房屋征收評(píng)估范圍：房屋征收評(píng)估價(jià)格為被征收房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格，不含拆遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助、非住宅房屋征收造成停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助、自行補(bǔ)償被征收房屋的裝修。拆遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助和征收非住宅房屋停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被征收房屋自裝修的補(bǔ)償金額，由征收人與被征收人協(xié)商確定。協(xié)商不成的，按委托評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)格確定。（3）估價(jià)方法：市場比較法權(quán)重調(diào)整法（4）估價(jià)原則：獨(dú)立、客觀、公正、合法、自愿、回避原則，公開原則

（5）評(píng)估程序：選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)B實(shí)地調(diào)查C價(jià)格確定d公開初步評(píng)估結(jié)果e評(píng)審專家委員會(huì)技術(shù)評(píng)估報(bào)告對(duì)評(píng)估報(bào)告的異議

（6）如何完善評(píng)估機(jī)構(gòu)：脫鉤，專注、理解、效率。認(rèn)真簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，并及時(shí)對(duì)協(xié)議進(jìn)行公證。（1）簽字的基本原則：法律原則：程序、內(nèi)容和形式應(yīng)合法。平等協(xié)商原則（2）主要條款：一個(gè)主題。B、 被征收安置房屋的面積、質(zhì)量和四至五套。C、 安置和補(bǔ)償。D、 履行期。E、 安置地點(diǎn)和區(qū)域。F、 安置房所有權(quán)。G、 違約責(zé)任。（八）當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他規(guī)定。目前，房屋征收補(bǔ)償糾紛中最難處理的問題有兩類：一是如何認(rèn)定被征收房屋的性質(zhì)，即住宅房屋還是商品房，性質(zhì)不同，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，甚至差別很大>

（2）如何保護(hù)被征收房屋承租人的權(quán)益。（1） 安置對(duì)象：包括被征收房屋的所有人或承租人；（2）安置方式：包括就地安置（就地安置或搬遷）和搬遷（搬遷）

2。正確把握安置原則（1）按原面積適當(dāng)安置原則（2）（3）等價(jià)交換原則（4）先安置后征收原則（3）征收人對(duì)被征收人的安置責(zé)任（1）搬遷補(bǔ)助，被征收人的停產(chǎn)補(bǔ)助和臨時(shí)安置補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)依法支付。（2）過渡期不得擅自延長。（3） 確保安置房的質(zhì)量和安全使用。征集安置若干特殊案件，如征集使（領(lǐng)）館房屋、軍事設(shè)施、教堂、寺廟、文物等房屋設(shè)施；征集范圍內(nèi)的墓葬等