在深圳市規(guī)劃國(guó)土資源委員會(huì)，工作人員拿出了該市長(zhǎng)城大廈某商品房土地續(xù)期申請(qǐng)材料。該物業(yè)的土地使用期為1985年至2035年，使用年限為50年。今年年初，業(yè)主們申請(qǐng)將土地使用期限延長(zhǎng)至70年。但續(xù)期不是免費(fèi)的，而是在續(xù)期期間支付地價(jià)。據(jù)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)測(cè)算，業(yè)主需要支付的地價(jià)合計(jì)為44940元。

上世紀(jì)80年代，全國(guó)土地行政劃撥實(shí)行免費(fèi)，即免費(fèi)。當(dāng)時(shí)，深圳根據(jù)特區(qū)發(fā)展的需要，通過(guò)行政劃撥的方式，為深圳商人提供經(jīng)營(yíng)性用地。但是，這種行政劃撥土地是收費(fèi)的，有使用年限。目前，這類(lèi)土地用于續(xù)期溢價(jià)。

這些有償、定期的行政劃撥用地，在2000年后相繼達(dá)到限額，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的最高使用年限，面臨續(xù)期問(wèn)題。因此，2004年4月，深圳市專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《深圳市過(guò)期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》。

針對(duì)社會(huì)各界最關(guān)心的問(wèn)題，房地產(chǎn)用地達(dá)到國(guó)家最高法定年齡（70歲）后如何續(xù)期，深圳市規(guī)劃委相關(guān)人員表示，目前這一領(lǐng)域還是政策空白。為什么城市土地使用年限不同？

由于政策是在網(wǎng)上設(shè)定最高用地年限，雖然網(wǎng)上不能突破，但線下還沒(méi)有設(shè)定，所以各地可以靈活掌握。1998年以后，住宅用地使用年限基本為70年。對(duì)此，黃奇帆表示，這是住房制度改革的結(jié)果。從1998年開(kāi)始，幾乎所有的房子都商業(yè)化了，人們不得不去市場(chǎng)買(mǎi)房。為了公平和團(tuán)結(jié)，所有的房子都將按70年出售。

如何計(jì)算70年的最大使用壽命？

住宅用地使用權(quán)最長(zhǎng)使用年限為70年，如何計(jì)算70年？實(shí)際上，這個(gè)使用年限的設(shè)定是通過(guò)預(yù)期收益折現(xiàn)的方式來(lái)計(jì)算的，也就是說(shuō)，土地使用年限超過(guò)70年后，土地的折現(xiàn)率預(yù)計(jì)接近于零。

還有一個(gè)問(wèn)題：住宅用地70年使用期何時(shí)開(kāi)始？

例如，小李在2015年購(gòu)買(mǎi)了一套使用年限為70年的商品房，并于2016年入住。房子的開(kāi)發(fā)商在2012年簽署了一份土地協(xié)議，以獲得土地使用權(quán)。70年土地使用期自2012年開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)之日起計(jì)算。因此，對(duì)于很多購(gòu)買(mǎi)二手房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，70年的土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)之日算起，而不是從購(gòu)房時(shí)算起。三種視野來(lái)看待土地使用權(quán)到期問(wèn)題，在了解了這些真實(shí)的案例和背景之后，我們對(duì)住房土地使用權(quán)有了更深的認(rèn)識(shí)。土地使用權(quán)的到期無(wú)疑是公眾關(guān)注的話題。但要看清這一點(diǎn)，我們需要有三種視野：第一，歷史視野。改革開(kāi)放30多年來(lái)，許多政策制度不斷調(diào)整完善。土地使用權(quán)這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的背后，有一條不容忽視的歷史軌跡。第二，法治。所有這些問(wèn)題都需要通過(guò)法治的方式來(lái)解決。臨時(shí)性、零散性的政策解決方案，應(yīng)該逐步讓位于清晰、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆ㄖ问侄?。三是以人為本。如何處理好土地使用?quán)問(wèn)題，直接關(guān)系到許多老百姓的切身利益。里面沒(méi)有小東西。相關(guān)立法部門(mén)、司法機(jī)關(guān)和政府部門(mén)必須以責(zé)任感和緊迫感來(lái)面對(duì)和解決問(wèn)題。

目前，國(guó)土資源部已完成溫州市住宅用地使用權(quán)延期20年的調(diào)查。今后，如何進(jìn)行制度頂層設(shè)計(jì)，推出兼顧歷史與現(xiàn)實(shí)、平衡各方利益的解決方案，值得期待。你知道嗎