經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍掛作為管理城市土地、規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的最重要環(huán)節(jié)，從理論上可以從源頭上防止土地租賃領(lǐng)域的腐敗，也是提高城市土地管理水平和投資環(huán)境的根本措施。它相對(duì)于協(xié)議出讓具有明顯的優(yōu)勢(shì)，使土地出讓價(jià)格更加公平合理，減少人為干擾因素，杜絕腐敗。土地招拍掛交易的共性在于其交易的公開性，但其具體操作有其區(qū)別。不同類型的土地交易應(yīng)采取不同的交易方式。（1） 土地招標(biāo)是指邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參與國有土地使用權(quán)招標(biāo)，并根據(jù)招標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。

在招標(biāo)出讓過程中，土地主管部門應(yīng)根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實(shí)施招標(biāo)登記。投標(biāo)人注冊(cè)時(shí)必須交納投標(biāo)保證金，并提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人證明等文件。投標(biāo)人按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件后，應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將投標(biāo)文件密封并裝入指定的箱內(nèi)。由專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)提交的投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審后，在規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)開標(biāo)。中標(biāo)人確定后，由招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出“中標(biāo)通知書”，中標(biāo)人按“中標(biāo)通知書”規(guī)定的時(shí)間與土地管理部門簽訂“國有土地使用權(quán)出讓合同”。公開招標(biāo)的投標(biāo)人不得少于三個(gè)。投標(biāo)人不足三人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中，投標(biāo)企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格是評(píng)標(biāo)的重要因素，但為了防止土地開發(fā)后續(xù)資金到位和土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象的發(fā)生，開發(fā)商的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評(píng)標(biāo)委員會(huì)的重點(diǎn)。（2） 土地拍賣拍賣國有土地使用權(quán)，是指市、縣級(jí)人民政府土地行政主管部門發(fā)布的拍賣公告，競(jìng)買人在指定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)買，并根據(jù)競(jìng)買決定土地使用者的行為結(jié)果。土地主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)拍賣土地的特點(diǎn)編制拍賣文件。競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)在競(jìng)買申請(qǐng)截止日前提出競(jìng)買申請(qǐng)，繳納不低于拍賣文件規(guī)定的保證金，并提交法定代表人證明和其他資信證明。經(jīng)審查合格后，領(lǐng)取印有編號(hào)的競(jìng)價(jià)招牌，按照拍賣公告規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行拍賣。參加拍賣的競(jìng)買人不得少于三人，否則拍賣終止。在拍賣中，最終成交價(jià)格必須高于拍賣人設(shè)定的底價(jià)，否則拍賣也需要終止。拍賣成交后，競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)按照拍賣合同約定的時(shí)間與土地管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。土地拍賣最重要的原則是“價(jià)高者得”，這與其他拍賣形式一樣。（3） 土地掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按照公告規(guī)定的期限，在指定的土地交易場(chǎng)所公告出讓土地的交易情況，接受競(jìng)買人的競(jìng)買申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，并根據(jù)競(jìng)買結(jié)果確定土地在掛牌期限截止時(shí)的用戶行為。

由政府土地管理局編制掛牌文件，投標(biāo)人在規(guī)定日期前提交投標(biāo)申請(qǐng)，并在繳納保證金、提交法定代表人證明和其他資信證明后提交投標(biāo)申請(qǐng)。掛牌人應(yīng)當(dāng)在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日，在土地交易市場(chǎng)掛牌公告掛牌土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起價(jià)、漲價(jià)規(guī)則、漲價(jià)幅度等。符合條件的投標(biāo)人應(yīng)按文件要求填寫投標(biāo)報(bào)價(jià)單，投標(biāo)人可在掛牌期限內(nèi)多次報(bào)價(jià)。上市期內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人，且上市期內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人，且報(bào)價(jià)不低于上市底價(jià)，且符合其他交易條件的，成交；上市期內(nèi)有兩個(gè)以上競(jìng)買人的，成交，報(bào)價(jià)最高的投標(biāo)人為中標(biāo)人；如果報(bào)價(jià)相同，則先提交報(bào)價(jià)的投標(biāo)人為中標(biāo)人。但除報(bào)價(jià)低于底價(jià)外，在上市期間無競(jìng)買人或者報(bào)價(jià)低于底價(jià)或者不符合其他交易條件的，不得成交。上市期限不少于10個(gè)工作日。

確定競(jìng)買人后，掛牌方應(yīng)向競(jìng)買人出具《掛牌交易確認(rèn)書》。中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照《掛牌交易確認(rèn)書》規(guī)定的時(shí)間與市國土資源和房屋局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。上市也遵循“價(jià)高者得”的原則。不同的是它不是現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)。由于上市是以書面形式報(bào)價(jià)，因此引起的關(guān)注度和曝光度不如招拍掛。國土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在2011年5月12日的新聞發(fā)布會(huì)上表示，《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招拍掛出讓制度的意見》近日下發(fā)。根據(jù)《意見》，要積極發(fā)揮招拍掛在土地資源市場(chǎng)配置中的作用，完善商品房用地預(yù)申請(qǐng)制度、土地交易平臺(tái)和土地出讓合同，積極探索招拍掛創(chuàng)新，保持地價(jià)穩(wěn)定合理調(diào)整。

意見明確，各市縣要在向社會(huì)公布年度住房用地出讓計(jì)劃的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化出讓地塊的規(guī)劃和用地條件，完善商品房用地出讓預(yù)申請(qǐng)制度。公開保障性安居工程劃撥土地，應(yīng)當(dāng)向用地單位申請(qǐng)社會(huì)監(jiān)督。《意見》肯定了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”、“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”、“商品房用地建設(shè)保障性住房”、“土地利用綜合條件最佳”等四種招拍掛創(chuàng)新方式。要求各地因地制宜地調(diào)整措施，選擇合適的土地出讓方式和政策，落實(shí)政府促進(jìn)土地合理布局、節(jié)約集約利用的政策，切實(shí)滿足政府調(diào)整住房地價(jià)、保障民生、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

根據(jù)《意見》，要完善土地交易平臺(tái)，積極推進(jìn)國有商業(yè)建設(shè)用地網(wǎng)上掛牌出讓。市縣國土資源主管部門可以在網(wǎng)上發(fā)布出讓公告信息，明確土地開發(fā)利用條件、競(jìng)買人資格和違約金，組織網(wǎng)上競(jìng)買，確定競(jìng)買人。你知道嗎