隨著土地使用制度改革的不斷深入，我國(guó)土地租賃有兩種不同的方式。一是國(guó)有土地租賃，二是土地使用權(quán)租賃。國(guó)有土地出讓和土地使用權(quán)出讓都是國(guó)有土地有償使用的方式。

在《土地管理?xiàng)l例》中，1998年2月17日頒布的《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（原國(guó)土局令第8號(hào)）首次提出并界定了國(guó)有土地租賃的概念，規(guī)定了國(guó)家對(duì)土地資產(chǎn)的處分方式。1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》明確規(guī)定，國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種方式。根據(jù)國(guó)土資源部1999年7月27日發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地租賃的意見(jiàn)》第一條規(guī)定：“國(guó)有土地租賃，是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用人，使用人與土地管理部門簽訂一定期限的土地租賃合同的行為并支付租金。國(guó)有土地租賃是國(guó)有土地有償使用的一種形式，是對(duì)出讓方式的補(bǔ)充?！薄兑庖?jiàn)》第六條規(guī)定“國(guó)有土地出租時(shí)，承租人取得出租土地使用權(quán)”，土地使用權(quán)出租的標(biāo)的物復(fù)雜，不僅包括土地使用權(quán)，還包括土地上的建筑物和其他附著物。地上建筑物及其他附著物出租時(shí)，其范圍內(nèi)的土地使用權(quán)予以出租。同時(shí)，土地使用權(quán)出租時(shí)，地上建筑物及其他附著物也將出租。土地租賃一般與房屋租賃相結(jié)合，純場(chǎng)地租賃行為在整個(gè)土地使用權(quán)租賃市場(chǎng)中較為少見(jiàn)。由于土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物的所有權(quán)在土地使用權(quán)租賃中不發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人以支付租金為代價(jià)取得一定期間的土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物的使用權(quán)。期限通常較短，投資相對(duì)較少，方便靈活，出租人通過(guò)承租人支付的租金收回投資，因此，土地使用權(quán)租賃非常普遍，具體形式也很多。如商業(yè)柜臺(tái)租賃、各類商鋪?zhàn)赓U和房屋租賃，均包含土地使用權(quán)租賃。在國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)租賃的概念中，使用了租賃和租賃的概念，容易使人混淆。事實(shí)上，國(guó)有土地租賃與國(guó)有土地使用權(quán)租賃主要有以下區(qū)別：

首先，土地市場(chǎng)是不同的。國(guó)有土地租賃屬于土地一級(jí)市場(chǎng)；國(guó)有土地使用權(quán)租賃屬于土地二級(jí)或三級(jí)市場(chǎng)。第二，法律關(guān)系主體不同。國(guó)有土地租賃的主體是土地所有者和土地使用者。國(guó)有土地使用權(quán)租賃是在土地使用者之間進(jìn)行的，其主體出租人是通過(guò)劃撥、出讓（或轉(zhuǎn)讓）等方式取得土地使用權(quán)的受讓人；承租人是取得全部或部分土地使用權(quán)的行為主體，地上建筑物及其他附著物，并定期向出租人支付租金。三是土地使用者權(quán)益不同?！兑庖?jiàn)》第六條規(guī)定，“國(guó)有土地出租時(shí)，承租人取得出租土地的使用權(quán)。承租人支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或者按照租賃合同的約定，可以將租賃的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或者抵押。出租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、抵押，必須依法辦理登記?！弊赓U土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租。承租人將租賃土地轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)租給第三人的，租賃土地使用權(quán)仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立追加租賃關(guān)系，第三人取得該土地的其他權(quán)利。

租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，應(yīng)當(dāng)將租賃合同約定的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，變更名稱后租賃合同繼續(xù)有效。

租賃土地使用權(quán)抵押。從《意見(jiàn)》第六條的規(guī)定可以看出：

首先，可以單獨(dú)抵押租賃土地使用權(quán)，即可以抵押地上無(wú)建筑物、構(gòu)筑物的租賃土地使用權(quán)。二是依法以地上建筑物、構(gòu)筑物抵押的，可以將租賃土地使用權(quán)相應(yīng)抵押。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

劃撥土地使用權(quán)租賃。《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）第四十四條規(guī)定：“劃撥的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，第四十五條規(guī)定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門、房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，劃撥的土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租或者抵押。土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（三）持有地上建筑物及其他附著物的合法產(chǎn)權(quán)證書；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并支付土地使用權(quán)向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府繳納土地使用權(quán)出讓金，或者以出讓、出租、抵押的價(jià)款繳納土地使用權(quán)出讓金。”根據(jù)上述規(guī)定，劃撥的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí)，地上必須有合法建筑物或者其他附著物。也就是說(shuō)，地上沒(méi)有建筑物或者其他附著物，簡(jiǎn)單分配土地使用權(quán)就不能出租。同時(shí)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規(guī)定，房地產(chǎn)所有人以牟利為目的出租劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物的，應(yīng)當(dāng)將租金中包含的土地收益上繳國(guó)家。值得注意的是，土地使用者無(wú)合法理由出租、劃撥土地使用權(quán)屬于違法行為。土地使用權(quán)租賃。根據(jù)規(guī)定，取得土地使用權(quán)的土地使用者可以在規(guī)定期限內(nèi)租賃土地使用權(quán)。未按照土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)利用土地的，不得出租土地使用權(quán)。一種是國(guó)有土地租賃，另一種是土地使用權(quán)租賃。國(guó)有土地出讓和土地使用權(quán)出讓都是國(guó)有土地有償使用的方式。如果讀者需要法律幫助，歡迎到律霸進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎