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寧波
集體土地該如何成為國有土地
第二百一十二條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超出部分無效。租賃期滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不超過二十年?！币虼耍厥庵黧w事故外，其他一般主體訂立土地使用權租賃合同的期限不得超過20年。合同有效期超過20年的，超出部分無效。
問題：
我看好三亞的一塊坡地，準備出租。出租人說它可以無限期出租。租賃土地是否有無限期租約？如果必須有租期，合同中如何延長租期？土地是否屬于農(nóng)村集體所有，能否出租用于非農(nóng)開發(fā)？土地所有權的性質是什么？國有企業(yè)？農(nóng)村集體？國有土地長期租賃的具體期限，應當在租賃合同中約定，最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同用途土地出讓的最長期限。現(xiàn)階段，存在大量未經(jīng)批準的農(nóng)民集體所有的土地使用權轉讓、轉讓或出租用于非農(nóng)建設。根據(jù)現(xiàn)行法律，它仍然受到國家的嚴格限制。在審判實踐中，擅自出租集體土地使用權的行為往往被法院認定為無效。因此，在簽訂集體土地租賃合同取得企業(yè)經(jīng)營用地時，必須謹慎，盡量規(guī)避相應的法律風險?！吨腥A人民共和國土地管理法》對集體建設用地的出租有著較為嚴格的限制，具體體現(xiàn)在以下幾點上：
第六十三條農(nóng)民集體所有的土地使用權不得轉讓、轉讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，不得因破產(chǎn)、兼并等原因依法轉讓土地使用權，由此可見，任何單位和個人進行建設，都必須依法申請使用國有土地不符合集體土地使用權主體資格的。現(xiàn)實中，土地承租人直接與集體土地村委會簽訂土地租賃協(xié)議的方式比較普遍，并不妥當。擅自出租集體土地的行為，由法院認定為無效。雙方簽訂的《土地租賃合同》也因違反國家法律的強制性規(guī)定而無效。你知道嗎
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