今年以來，浙江省寧波市鄞州區(qū)人民法院東錢湖法院受理的房屋買賣案件急劇增多，爭議房屋多為位于下營、東錢湖等地轄區(qū)內(nèi)的安置房，如“賣方改變主意，買方起訴”的主要原因，急劇增加的項目可以歸結(jié)為在過去兩年市場價格飆升。也可以說，這是近兩年寧波樓市非理性發(fā)展留下的“后遺癥”。與普通房屋交易糾紛不同的是，這些安置房在交易時沒有取得權(quán)屬證書，土地使用權(quán)的性質(zhì)也有其特殊性。在審判實踐中也存在一些誤區(qū)，觀點和做法不一。案件一：2003年9月8日，原告婁某與被告應某簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，約定被告將拆遷安置房出售給原告，面積77.63平方米，總價22.5萬元。協(xié)議簽訂后，原告按合同約定支付了定金和預付款，被告于同年11月8日將房屋交付原告，原告入住。2004年4月初，被告人在領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證后拒絕履行協(xié)議，至今未辦理過戶手續(xù)。原告要求被告繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。庭審中，被告人聲稱，雙方簽訂協(xié)議時，轉(zhuǎn)讓房屋尚未交付，也未收到任何權(quán)屬證明。原告與被告之間的這一交易違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項“未依法登記的房地產(chǎn)權(quán)屬證書不得轉(zhuǎn)讓”的強制性法律規(guī)定，需要雙方確認買賣協(xié)議無效當事人。

案件二，原告陳某與被告王某因房屋買賣發(fā)生糾紛。與案件一一樣，當雙方簽訂協(xié)議并收到原告預付款，原告也入住時，被告拒絕履行協(xié)議，辦理了房屋過戶手續(xù)。被告將房屋作為夫妻共同財產(chǎn)，未經(jīng)共有人同意，被告擅自處分共有財產(chǎn)無效，要求駁回原告的訴訟請求。二是無權(quán)屬證明的房屋（預購房屋）轉(zhuǎn)讓的效力。首先要明確“房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓”不等于“房地產(chǎn)不能出售”。該法第三十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指不動產(chǎn)權(quán)利人通過出售、贈與或者其他合法手段將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。”因此，“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”應當包括簽訂合同、付款、交付房屋、轉(zhuǎn)讓房屋等一系列債權(quán)、財產(chǎn)權(quán)利的行為所謂不轉(zhuǎn)讓，應理解為合同履行的目的是上述一系列行為不能完全完成，所有權(quán)不能發(fā)生轉(zhuǎn)移。但不應認為法律禁止訂立預購（預購）轉(zhuǎn)讓合同或簽訂的合同均無效。此外，《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“預售商品房的，預購人轉(zhuǎn)讓未完成預售商品房的問題，由國務(wù)院規(guī)定。”，可見，在取得權(quán)屬證書前轉(zhuǎn)讓預售商品房是可行的，否則應予以禁止。事實上，《城市房地產(chǎn)管理法（草案）》已經(jīng)明確禁止預售住房再轉(zhuǎn)讓，但該法正式頒布時，改為上述45條規(guī)定。由此，我們可以看到我國法律承認預售房再轉(zhuǎn)讓的基本精神。從以上兩起案件來看，雙方簽訂協(xié)議時，被告的安置房尚未竣工，但這并不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。再者，現(xiàn)實生活中以不存在或尚未實際取得的標的物訂立合同的現(xiàn)象屢見不鮮，合同法也持肯定態(tài)度。典型的例子有融資租賃合同、期貨交易等，目前理論界對無過戶手續(xù)的房屋買賣合同的效力已經(jīng)統(tǒng)一，不動產(chǎn)登記只是物權(quán)變動的成立要件，不是銷售合同的有效內(nèi)容。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》也明確規(guī)定：“當事人未辦理登記手續(xù)，不影響合同效力，而合同標的物所有權(quán)等物權(quán)不可轉(zhuǎn)讓”，這一做法的改變，有效地制止了一些以未經(jīng)登記的房地產(chǎn)銷售為借口，為追求更大利益而聲稱合同無效的不誠實行為。正確認識和區(qū)分預售房屋轉(zhuǎn)租合同的效力，具有同樣的社會效果。就上述兩起案件而言，雙方在簽訂房屋買賣協(xié)議時均知道未取得房屋所有權(quán)證，雙方對房屋買賣有明確約定，不存在其他產(chǎn)權(quán)糾紛。如果所購房屋已交付原告，被告在訴訟前已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，則《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條仍將嚴格適用，這一條勢必助長一種隨意毀約、違背誠信的不良社會風氣，這也是對誠實信用原則的踐踏。你知道嗎