1、 繼承的房產(chǎn)證是別人的，不辦理過戶拆遷時(shí)能拿到拆遷款嗎？

物權(quán)法明確規(guī)定，不辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的，即使買受人實(shí)際擁有該房地產(chǎn)，買受人也不能取得該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。在買受人占有房屋期間，如果房屋被拆遷，那么誰有權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償利益？實(shí)踐中不同的是，絕大多數(shù)開發(fā)商將房屋產(chǎn)權(quán)交給了登記人。本專欄分析誰有權(quán)獲得補(bǔ)償福利。大多數(shù)人認(rèn)為賣方有權(quán)獲得賠償金。如果是這樣，就違反了民法的誠實(shí)信用和公平原則。

賣方已收到全部售房款，并將房屋交付買方占有。如果開發(fā)商給予的補(bǔ)償利息高于售房款，出賣人就不賣房子，把房款退還給買受人，然后想補(bǔ)償利息，這顯然違反了誠實(shí)信用原則。如果法律支持賣方，那是不公平的。為了維護(hù)買方的利益，僅靠法律原則是不夠的，必須結(jié)合法律規(guī)則。在第一種情況下，如果所售房屋占用的土地是國有土地，很容易找到法律依據(jù)，因?yàn)樵趪型恋厣铣鍪鄯课莼緵]有限制，買受人可以起訴出賣人，首先是要確保他們之間的房屋買賣合同有效，二是讓出賣人繼續(xù)履行合同，也就是說房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是出賣人的義務(wù)。如果所售房屋已經(jīng)注銷登記，產(chǎn)權(quán)變更登記無法完成的，可以參照《物權(quán)法》第十九條對這一法律規(guī)則作出有目的的擴(kuò)大解釋，同時(shí)可以對《物權(quán)法》第九條作出有目的的限制性解釋，同時(shí)也可以結(jié)合誠實(shí)信用和公平原則，使出賣人將賠償利益返還給買受人。

在第二種情況下，如果農(nóng)民的房屋出售給城市居民，房屋產(chǎn)權(quán)登記不能更改，因?yàn)榉刹辉试S城市居民在農(nóng)村購買房屋。當(dāng)時(shí)立法的目的是，如果城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織就會(huì)失去一塊宅基地。如果宅基地不夠，其他土地就得改成宅基地。這損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員的利益，影響了農(nóng)村耕地的保護(hù)，也損害了集體利益，不能保護(hù)出賣人的利益。如果農(nóng)村土地被國家征用，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房的立法目的就失效了。這時(shí)，如果買方的利益得到支持，集體利益和其他農(nóng)民的利益就不會(huì)受到損害。出賣人自愿出售自己的房屋，房屋出售后自身利益的增減在意料之中。拆遷補(bǔ)償利益應(yīng)給予買受人。二是購買二手房要注意的事項(xiàng)。有些房子有許多共有人，如繼承人、家庭和夫妻，因此購房者應(yīng)與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，未經(jīng)其他共有人同意，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。

2。房屋手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的唯一憑證。沒有房產(chǎn)證的房屋交易，給購房者拿不到房子帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。房屋所有人可以將房產(chǎn)證抵押或者倒賣，即使以后沒有取得房產(chǎn)證，房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房子進(jìn)行交易。

3。交易房屋是否出租。如果購房者只看房產(chǎn)證，只注意過戶手續(xù)，而不注意是否有租賃，購房者很可能拿到無法及時(shí)入住或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蠖鄶?shù)國家，都同意“買賣不違背租賃”，也就是說，房屋買賣合同不能違背先前訂立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)踐中被很多購房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發(fā)更多糾紛。福利房是否合法。

5。物業(yè)管理費(fèi)拖欠了嗎？

一些業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)和三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)長期拖欠，已經(jīng)拖欠了大量費(fèi)用。買受人在不知情的情況下購買了房屋，可能要由買受人承擔(dān)全部費(fèi)用。

6。市政規(guī)劃是否影響

一些業(yè)主急于出售他們的二手房（房源、代理、出租），因?yàn)樗麄冎婪孔訉⒃?到10年內(nèi)被拆除，或者在房子附近建高層住宅樓，這可能會(huì)影響照明，價(jià)格等市政規(guī)劃條件。作為買方，他們應(yīng)該充分了解細(xì)節(jié)。我以前是做房地產(chǎn)的，所以我對興趣很熟悉。

7。無論單位房屋是否侵權(quán)，單位房屋一般有成本價(jià)職工房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)職工房。兩房土地性質(zhì)均為劃撥，出讓時(shí)需繳納土地使用費(fèi)。而且，對于標(biāo)準(zhǔn)房價(jià)，一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工過戶時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人不注意的，可能與業(yè)主一道侵害本單位的合法權(quán)益。

8。合同約定是否明確

雖然二手房買賣合同（房源、代理、租賃）不需要像商品房買賣合同（信息、團(tuán)購、論壇）那樣全面，但有些細(xì)節(jié)需要明確約定，如：合同主體、權(quán)利保障、房價(jià)、房屋買賣合同等，交易方式、違約責(zé)任、爭議解決、簽訂日期等。買房有風(fēng)險(xiǎn)，投資要謹(jǐn)慎。購買二手房時(shí)，要了解以上八大注意事項(xiàng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，輕松買房。

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