1、 會計分析

由于拆遷補(bǔ)償協(xié)議一般只反映拆遷補(bǔ)償面積，而不反映其價值，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計處理上把“實物補(bǔ)償法”誤解為“非貨幣性資產(chǎn)交換法”，并按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則—非貨幣性資產(chǎn)交換》進(jìn)行會計處理，只確認(rèn)收到補(bǔ)償?shù)牟糠质杖耄瑢ρa(bǔ)償給被拆遷人的財產(chǎn)不確認(rèn)收入和成本。這種處理表面上看似合理，實際上卻是會計政策的錯誤運用。雖然置換部分的營業(yè)稅金及附加繳納較少，但也給企業(yè)在土地增值稅的最終結(jié)算中帶來了很多不必要的麻煩。他們總覺得有很多事情無法解釋。如果稅務(wù)部門強(qiáng)令他們繳納這部分稅款，企業(yè)將不得不邊吃邊補(bǔ)，它無法抵消土地增值稅，給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)營和稅收風(fēng)險。從會計的角度看，按照實質(zhì)重于形式的原則，就交易的本質(zhì)而言，這實際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以被拆遷人的舊財產(chǎn)交換新財產(chǎn)的交易。這種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)由“買”和“賣”組成，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先向被拆遷人購買舊房，再將新房以同等價格出售給被拆遷人。但在實際操作過程中，由于無法確定其計量價格，使得其不具有可操作性，成為一個無法解決的問題。從稅法角度看，以非貨幣補(bǔ)償?shù)男问椒颠€被拆遷人的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照“成本價”確認(rèn)為“稅收”，并繳納營業(yè)稅及附加費。從這個角度看，要想獲得計量價格，必須等到工程竣工清算，這在時間上是不現(xiàn)實的。但在實際業(yè)務(wù)發(fā)生時，我們可以先按本公司上一年度已完工并實際銷售的房地產(chǎn)的平均成本進(jìn)行會計處理，然后在項目完工并清償時，再按實際成本進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，這個問題很容易解決。二是計量價格的確定。由于工程竣工的實際成本包含了拆遷成本的估算部分，工程成本（估算部分成本）成為一個循環(huán)，導(dǎo)致無法獲得真實的計量價格，但可以采用以下方法確定接近真實成本的計量價格。（一） 不考慮非貨幣性補(bǔ)償部分的成本法如果非貨幣性拆遷補(bǔ)償部分涉及金額較小，根據(jù)重要性原則不能確認(rèn)該部分的金額，計量價格在工程實際成本中扣除預(yù)計成本后按成本計算。計量單價=（項目實際成本-預(yù)計進(jìn)場成本）×可銷售面積

計量單價=計量單價×補(bǔ)償面積

（2）根據(jù)上述項目的平均成本，修正成本法是根據(jù)上一個項目到項目完工的平均經(jīng)濟(jì)增長率來修正的。計量單價=（上期工程平均造價+上期工程平均造價×上期工程至竣工平均經(jīng)濟(jì)增長率）×可銷售面積

計量單價=計量單價×補(bǔ)償面積

（3）經(jīng)批準(zhǔn)的“成本價”以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)或者價格主管部門為準(zhǔn)。成本削減法這種方法是根據(jù)數(shù)學(xué)原理和工具建立模型來解決問題的，因此又稱為數(shù)值模型求解。下面是一個數(shù)學(xué)命題來介紹這種方法的原理和模型：

假設(shè)：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項目總成本為2000萬元，開發(fā)建筑面積為18000平方米，其中對外銷售15000平方米，拆遷補(bǔ)償3000平方米，如果取M，則整個項目的開發(fā)成本為2000+M，則下式成立：

公式分析：

1。[（2000+m）×18000]是項目A的單位成本。

2。[（2000+m）×18000]×3000是拆遷補(bǔ)償部分的費用

3。M是我們的拆遷補(bǔ)償成本部分

我們可以用圖1來表示它們之間的關(guān)系