1979年9月，J縣餐飲服務(wù)公司與J縣汽輪機廠合建了一棟五層商住綜合樓，其中一層屬于餐飲服務(wù)公司開綜合店，二至五層屬于汽輪機廠職工宿舍。2009年7月20日，餐飲服務(wù)公司為上述一層房屋申請了房屋所有權(quán)證，該權(quán)證上注明該房屋的設(shè)計用途為“商業(yè)”。土地證號和權(quán)屬性質(zhì)在證書中為空白。2009年10月，葉某通過公開拍賣方式購買了該公司上述房屋中的一套，并于同年12月取得了房屋所有權(quán)證。證書上注明設(shè)計用途為“商業(yè)”，土地證號及其權(quán)屬性質(zhì)均為證書空白。2000年7月，葉先生與J市土地管理規(guī)劃局（原J縣并入J市）簽訂了《劃撥土地使用權(quán)補充出讓合同》，約定：“本合同項下宗地為居住用地”，此后，土地使用權(quán)登記也進行了備案經(jīng)查，涉案房屋的土地用途為住宅用地，葉某還按照住宅用地標準繳納了土地出讓金。

市M區(qū)政府于2014年10月25日作出《征收決定書》，上述房屋納入征收范圍。從區(qū)政府中選擇Z公司和H公司對涉及的財產(chǎn)和土地收益進行評估。H公司的《土地效益費征收分戶評估報告》指出：變更前房屋用地的類型和用途為轉(zhuǎn)讓居住，變更后為轉(zhuǎn)讓商業(yè)，因此土地使用權(quán)存在價差，土地收益費總價為471849元。2015年4月4日，M區(qū)政府作出房屋征收補償決定：經(jīng)Z房地產(chǎn)估價師有限公司鑒定，房屋價值1308763元，室內(nèi)裝修價值13717元。經(jīng)H房地產(chǎn)土地評估有限公司評估，扣除土地收益471849元。

葉某對賠償決定中扣除土地收益的內(nèi)容不服，提起訴訟。浙江省J市中級人民法院認為，根據(jù)《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條規(guī)定，被征收房屋的用途，應(yīng)當按照房屋登記記載的用途確定。被征收房屋按照改變用途進行補償?shù)模瑧?yīng)當從補償土地收入中扣除被征收人應(yīng)當繳納的土地款。

原告葉某擁有的房屋，房屋所有權(quán)證登記用途為商業(yè)，國有土地使用權(quán)證登記用途為住宅。Z公司對原告房屋進行商業(yè)用途評估，被告根據(jù)土地評估機構(gòu)的評估結(jié)果扣除土地收益471849元，符合相應(yīng)事實和法律規(guī)定。原告葉某稱，其房屋事實上已作為商品房使用，但不能改變其土地登記用途為居住的性質(zhì)。因此，原告的理由站不住腳，原告葉某的訴訟請求被駁回。

葉不服，提起上訴。浙江省高級人民法院經(jīng)審理，決定駁回上訴，維持原判。評議與分析本案爭議的焦點是房屋征收補償金是否應(yīng)從應(yīng)支付的土地收益中扣除。小編認為，土地收益應(yīng)該從房屋征收補償中扣除。浙江省《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十條第一款規(guī)定，“被征收房屋的用途，按照房屋登記記載的用途確定：房屋未記載用途的登記，或者經(jīng)城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法批準未改變房屋用途的，按照城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準的用途確定”。該條第四款規(guī)定：“被征收人按照改變用途獲得補償?shù)?，給予被征收人的補償應(yīng)當從被征收人應(yīng)當支付的土地收入中扣除”。土地收益又稱土地增值費，是指土地使用者向第三人轉(zhuǎn)讓或者出租土地使用權(quán)（包括與地面建筑物一并轉(zhuǎn)讓或者出租）所得，按照規(guī)定比例向財政部門支付的價款。土地使用權(quán)價格（地價）隨土地用途而變化。房屋征收中的土地收益補償是指土地用途變更前后土地使用權(quán)價格（地價）的差額。土地收益是否應(yīng)當繳納，取決于房屋征收前后土地使用性質(zhì)是否發(fā)生變化，而不是房屋所有權(quán)證登記用途和房屋實際用途是否發(fā)生變化。

涉案房屋一直作為商品房使用。原告葉某以拍賣方式轉(zhuǎn)讓涉案房屋后，房屋登記記載設(shè)計用途為“商業(yè)”，但《劃撥土地使用權(quán)補充轉(zhuǎn)讓合同》載明“本合同項下宗地為住宅用地”。相關(guān)土地登記還記錄了土地用途為“住宅”。當時，原告還按照住宅標準繳納了土地出讓金。因此，本案涉案房屋在征收前土地用途為住宅，征收后土地按商業(yè)用途進行評估補償，屬于上述條例規(guī)定的“按改變用途補償被征收人”的情形。被告婺城區(qū)政府作出房屋征收補償決定，從房屋征收補償款中扣除原告應(yīng)當支付的土地收益，符合上述規(guī)定。原告葉先生稱，“涉案房屋已用于經(jīng)營，房屋登記記錄設(shè)計用途為商業(yè)，土地收益不應(yīng)從房屋征收補償款中扣除”，這是對上述條例相關(guān)規(guī)定的誤解。

根據(jù)法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記中的房屋用途和土地用途應(yīng)當一致。原告葉某將涉案房屋通過拍賣方式轉(zhuǎn)讓后，在該房屋為商業(yè)用途的情況下，有關(guān)政府及職能部門根據(jù)住宅用地與權(quán)利人簽訂了《劃撥土地使用權(quán)補充轉(zhuǎn)讓合同》，并登記了土地使用權(quán)，該合同不成立符合相關(guān)法律法規(guī)，并應(yīng)引起有關(guān)部門的重視。你知道嗎