農(nóng)村宅基地拆遷如何補(bǔ)償。草案規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地，由國(guó)務(wù)院制定補(bǔ)償安置的具體辦法。省、自治區(qū)、直轄市可以根據(jù)國(guó)務(wù)院制定的具體辦法，制定補(bǔ)償安置的具體標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)現(xiàn)行第四十七條規(guī)定，被征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償；被征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和苗木補(bǔ)償費(fèi)；土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總額不得超過(guò)被征收土地前三年平均年產(chǎn)值的30倍。上述三項(xiàng)規(guī)定在修正案草案中作了修改。

2。征地補(bǔ)償內(nèi)容增加了宅基地補(bǔ)償和社會(huì)保障補(bǔ)償。修正案草案規(guī)定，征地補(bǔ)償包括被征地農(nóng)民的土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助和社會(huì)保障費(fèi)用、農(nóng)民和村民的居住補(bǔ)償、其他地上附著物補(bǔ)償和青苗補(bǔ)償。在住房保障方面。對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)被征地農(nóng)民，在國(guó)有土地上配建房屋，不能配建的，按市場(chǎng)價(jià)格給予貨幣補(bǔ)償；在城市規(guī)劃區(qū)外，安排宅基地重建房屋，并根據(jù)新房成本給予補(bǔ)償。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，農(nóng)村宅基地是一種具有福利性質(zhì)的土地使用權(quán)，專(zhuān)門(mén)分配給農(nóng)村集體成員解決住房問(wèn)題。只有農(nóng)村居民才能享受。宅基地使用權(quán)不能自由交易，只能在教育部集體組織成員中轉(zhuǎn)讓。

“根據(jù)法律規(guī)定，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，買(mǎi)賣(mài)農(nóng)民只有使用權(quán)，不能買(mǎi)賣(mài)、出租或者非法轉(zhuǎn)讓?！甭蓭煴硎?，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能像土地使用權(quán)那樣在市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)使用國(guó)有土地，但可以在集體組織內(nèi)部進(jìn)行調(diào)整，但這種調(diào)整是有條件的。

“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓”，比如城鎮(zhèn)居民、法人或者其他組織不得購(gòu)買(mǎi)，也就是說(shuō)只有集體組織內(nèi)部成員才有宅基地使用權(quán)。其次，未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓人將房屋轉(zhuǎn)讓給集體組織成員以外的人，或者受讓人現(xiàn)有房屋不符合宅基地分配條件的，轉(zhuǎn)讓不具有法律效力。”律師認(rèn)為，如果要轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，必須同時(shí)具備五個(gè)條件：轉(zhuǎn)讓人擁有兩套以上農(nóng)村房屋（含宅基地）；同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓?zhuān)皇茏屓藳](méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)配置條件的；轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)集體組織同意的；轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)集體組織批準(zhǔn)的；宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的；宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的，土地與房屋一并轉(zhuǎn)讓。“宅基地原則上是一戶(hù)一房，可以在同一集體組織內(nèi)流轉(zhuǎn)，子女繼承，兄弟姐妹在同一經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)分割。”關(guān)于農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)，國(guó)家進(jìn)行了一些試點(diǎn)，但法律沒(méi)有改變，因此暫時(shí)不可能實(shí)現(xiàn)自由銷(xiāo)售。正如讀者所希望的，他們可能需要等待城中村改造或以拆遷房置換安置房進(jìn)行免費(fèi)銷(xiāo)售。”至于如何轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，通俗地說(shuō)，我不想讓宅基地使用權(quán)在同一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，但他不想，和集體組織協(xié)商后，我可以在村里辦手續(xù)，然后到土地管理部門(mén)辦理。”，買(mǎi)農(nóng)村房子有什么風(fēng)險(xiǎn)。

村民建房要辦相應(yīng)的證明。在深圳，常用的是“兩證一證”，即《房屋用地許可證》、《建筑許可證》和《居民住宅用地批準(zhǔn)通知書(shū)》。目前，關(guān)外買(mǎi)賣(mài)的部分農(nóng)房是村民自建，根本沒(méi)有合法的建設(shè)程序。（2） 農(nóng)民房屋所有權(quán)不可能過(guò)戶(hù)，房產(chǎn)證也不能出具到購(gòu)房人名下。

即使購(gòu)房者簽訂了購(gòu)房合同，支付了房?jī)r(jià)，實(shí)際上一直入住居住，按照國(guó)土資源局目前的做法，這類(lèi)房產(chǎn)也不能辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。在深圳，尤其是關(guān)外，農(nóng)民賣(mài)房的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。只要原購(gòu)房者沒(méi)有異議，購(gòu)房者就可以一直生活下去。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。因?yàn)檗r(nóng)民的房子是不能轉(zhuǎn)讓的，即使買(mǎi)受人一直住著，房子也一直是原建設(shè)者的房子。（三）房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同可以視為無(wú)效。究其原因，農(nóng)民住房的流轉(zhuǎn)必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)的交易是法律所禁止的。理論上對(duì)農(nóng)民房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力有不同的看法，有的是有效的，有的是無(wú)效的。

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