在拆遷過程中如何認(rèn)定被拆遷人的主體資格，除了被拆遷人與被拆遷人的關(guān)系外，在簽訂拆遷協(xié)議的過程中，被拆遷人主體資格的認(rèn)定也非常重要。

合法有效的協(xié)議的主要內(nèi)容是有一個合格的主體。《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。民事權(quán)利能力是指公民、法人或者其他組織依法享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的資格；民事行為能力是指公民的資格，法人或者其他組織通過自己的行為享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。在拆遷協(xié)議中，主體是公民的，應(yīng)當(dāng)是完全民事行為能力人。主體是法人或者其他組織的，應(yīng)當(dāng)依法登記。法人的權(quán)力能力和行為能力從登記開始，到注銷登記。

僅依據(jù)上述規(guī)定不能簡單判定被拆遷人主體資格是否合格。在現(xiàn)實(shí)生活中，會有各種各樣的情況。

所有資格的鑒定。一般來說，被拆遷房屋及其附屬物的所有人應(yīng)當(dāng)是房屋產(chǎn)權(quán)證上記載的所有人，但有很多不同的情況。因財產(chǎn)分割導(dǎo)致房屋及其附屬物產(chǎn)權(quán)歸屬不明的，以雙方簽訂的書面協(xié)議為準(zhǔn)；因原房屋所有人死亡導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)歸屬不明的，以被繼承人之間簽訂的遺囑或者繼承人之間財產(chǎn)分割的書面協(xié)議為準(zhǔn)，或者以法院生效的判決、裁定為準(zhǔn)；因房屋買賣發(fā)生的財產(chǎn)糾紛，以生效的房屋買賣合同或者法院生效的判決、裁定為準(zhǔn)；對有抵押權(quán)的房屋，抵押權(quán)人依法辦理抵押房屋過戶手續(xù)的，抵押權(quán)人可以是房屋所有人；在抵押協(xié)議約定的抵押期限內(nèi)的，抵押人應(yīng)當(dāng)是房屋所有人；改建、改建、擴(kuò)建、新建的房屋由城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)。但因有關(guān)原因未在法定期限內(nèi)向有關(guān)部門申請登記的，由規(guī)劃部門批準(zhǔn)的申請人為該房屋產(chǎn)權(quán)人，或者責(zé)令當(dāng)事人依法辦理產(chǎn)權(quán)登記確認(rèn)。一般來說，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人符合下列條件之一的，可以認(rèn)定為被拆遷人：

（1）私房業(yè)主。

業(yè)主必須提供當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)或區(qū)縣人民政府出具的房屋產(chǎn)權(quán)證和身份證明。（2）公有住房的產(chǎn)權(quán)人，即國家授權(quán)的國有住房管理人，通常稱為產(chǎn)權(quán)人。

國家授權(quán)的房屋分為直管房屋和托管房屋。產(chǎn)權(quán)人必須提供房屋產(chǎn)權(quán)證明和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)行政機(jī)關(guān)、區(qū)縣機(jī)關(guān)或者區(qū)縣人民政府出具的身份證明。（三）被拆遷房屋的受托人。代管有兩種形式：國家代管和代理代管。國家代管是指房屋所有人下落不明，沒有法定代理人或者權(quán)屬不明的私人房屋。該機(jī)構(gòu)是地方房管局，其權(quán)力和責(zé)任由法律法規(guī)直接規(guī)定。城市私房業(yè)主因缺勤等原因無法管理房屋時，委托他人代為管理。在民事法律關(guān)系中，所有權(quán)人與代理人之間的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)通過代理制度加以調(diào)整。這里被拆遷房屋的代建單位是指國家的代建單位，即房屋所在地的房管局。

被拆遷人資格的根本問題是被拆遷人是否在拆遷公告前依法取得房屋所有權(quán)。拆遷公告前依法取得房屋及其附屬物所有權(quán)的，均為被拆遷人，否則，不應(yīng)認(rèn)定為被拆遷人。

需要注意的是，房屋承租人或使用人不是被拆遷人，但他可以與被拆遷人一起成為安置協(xié)議的主體。

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