1、 臺州市城市房屋拆遷補償價格評估技術規(guī)程（一）關于本規(guī)程修訂的背景住房和城鄉(xiāng)建設部新的《房地產(chǎn)評估規(guī)范》（GB/t50291-2015）自2015年12月1日起施行，而原《細則》主要是依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/t50291-1999）而廢止的。為進一步規(guī)范房屋征收評估行為，維護房屋征收當事人的合法權益，促進房屋征收評估機構工作水平的進一步提高，我局，按照國家和省有關文件精神，在原《細則》實施十多年的基礎上，結合本市工作實際，對《細則》進行了修訂完善。（二）本細則的修訂依據(jù)。國務院發(fā)布的《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）。住房和城鄉(xiāng)建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）。住房和城鄉(xiāng)建設部《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/t50291-2015）。

4?！杜_州市國有土地上房屋征收與補償辦法》（臺州市國土〔2011〕16號）。修訂后的細則主要內容分為十章四十五條和附件一至附件十。

第一、六、七、十、十三、十四條按照新的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行了修訂。

第4條規(guī)定了從事房屋征收和評估的專業(yè)人員的條件。第十五條和第十六條也以新的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》為依據(jù)，對相關條款進行了修訂，明確了建筑物折舊的具體計算公式。根據(jù)新的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，第十七條重新規(guī)定了非住宅經(jīng)營性房屋的估價方法。

第十八條將“典型經(jīng)營戶樣板房”改為“典型經(jīng)營戶樣板房”。

第十九條結合新規(guī)范，將“使用修正”和“實體因子修正”改為“深度修正”和“下限因子修正”，使之更加科學合理。同時，附件8也應作相應的調整和完善。根據(jù)新《房地產(chǎn)估價規(guī)范》第二十條和第二十一條的規(guī)定，對在建工程的估價方法和假設開發(fā)法的估價技術路線進行了重新闡述。

第二十三條對“地大于房”的區(qū)位單價計算公式進行了優(yōu)化調整，解決了重置價格不需要乘以分類基準價調整系數(shù)的問題，更加科學合理。

第二十四條對直管公房和自管公房用戶（承租人）補償?shù)牟糠钟嬎愎竭M行了優(yōu)化調整，解決了多層頂層公房出租補償價格不合理、偏低的問題。

第二十六條劃撥土地的評估：（一）評估涉及的非住宅、非營業(yè)用房的合法用地屬于劃撥性質的，將“按基準地價60%計算”的土地補償金額改為“扣除基準地價40%”，修改后更為合理。（2） 為優(yōu)化調整非住宅經(jīng)營性住房補償金額的具體公式，考慮對非住宅經(jīng)營性住房商業(yè)街進行改線。

第二十八條貫徹省政府文件精神，增加“2010年7月1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前用于經(jīng)營”的內容，防止非企業(yè)利用政策漏洞。根據(jù)新《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和法院在行政訴訟過程中的一些工作要求，第三十條和第三十一條對估價人員和估價報告提出了要求。

第三十三條至第四十條規(guī)定了征收部門、征收評估機構和有關工作人員的征收評估標準和要求。

第四十二條根據(jù)新資產(chǎn)評估法的要求，將收集的評估檔案保存期限修改為“不少于30年”。第四十四條和第四十五條明確了城市國有土地范圍以外的房屋評估和新規(guī)實施時間。

附件一重新定義了“高檔住宅”，以避免歧義。

附件二、三、四、五根據(jù)新的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》對相關術語和語句進行了修改和規(guī)范。根據(jù)新的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對附件6中的相關術語和語句進行了修訂和規(guī)范；進一步明確了“土地再收購價款”的內涵，增加了投資利息和相關管理費用，使其更具合理性和可操作性。

附件八中的商業(yè)用房評估一直是征地拆遷過程中的熱點、難點和焦點。結合《細則》實施十多年來遇到的問題和大量科學計算，對本附件進行了認真修訂和調整，使之更具合理性和可操作性。

附件9將沿街“以房養(yǎng)非”權重系數(shù)表和沿街“以房養(yǎng)非”定額補貼標準表中的“15-18年”改為“15年以上”，解決了18年以上被拆遷人要求更多補償?shù)膯栴}。

附件10調整了區(qū)位劃分制度，姜堰區(qū)加入新的《臺州市國有土地上房屋征收區(qū)位劃分》。我們咨詢了海陵區(qū)、姜堰區(qū)、高崗區(qū)、醫(yī)藥高新區(qū)房屋征收部門，并進行了相應的調整和修訂。二是如何界定城市房屋拆遷評估價格是指城市規(guī)劃區(qū)內被拆遷房屋在沒有任何權利限制的情況下的公開市場價格，即不考慮抵押、租賃等權利限制的市場價格。

為提高拆遷評估效率，相關文件規(guī)定，被拆遷房屋的市場評估價格不包括拆遷補助、臨時安置補助、非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)補助、補償補償?shù)确辣I門窗自裝修、自安裝，獨立水表、電表、電話、電視、網(wǎng)線、空調費補償。也就是說，城市房屋拆遷評估價格是指產(chǎn)權明晰，不受抵押、租賃等權利限制，不考慮搬遷補助、臨時安置補助等因素的房地產(chǎn)價格。在實際房屋拆遷價格評估活動中，抵押權、租賃權和拆遷補助金將按政府有關規(guī)定另行辦理。

對于被拆遷的特定房屋，其市場評估價格包括單價和總價。單價一般是指建筑面積每平方米的價格，總價一般是被拆遷房屋單價與其建筑面積的乘積。被拆遷房屋的市場評估單價，由具有相關資質的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑結構、新穎程度、層高、樓層、權益等情況確定。

被拆遷房屋所在地是指被拆遷房屋所在的區(qū)域位置。包括交通通達性、周邊市政基礎設施、公共設施配套程度、周邊環(huán)境等，區(qū)位優(yōu)越的房屋價格明顯高于區(qū)位較差的房屋，具有相同的用途、實物和權益。

根據(jù)建筑物承重構件所用材料的不同，被拆遷房屋的建筑結構分為鋼混結構、磚混結構、磚木結構和簡易結構四類。不同類型、不同檔次房屋的建安成本不同。

住房改造是指新舊建筑的改造程度。

住宅的層高、樓層等因素也會對房屋評估價格產(chǎn)生影響。住房權益主要是指被拆遷房屋占用土地的權益。被拆遷房屋占用土地的權益分為出讓土地和劃撥土地兩種。

城市住宅評估價格