在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)項目數(shù)量、商品房建筑面積、商品房竣工面積、實際投資和實際銷售面積比上年有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。（1） 東莞市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，東莞市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)項目數(shù)量、商品房建筑面積、商品房竣工面積、實際投資和實際銷售面積比去年有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，形勢良好。

然而，目前的房地產(chǎn)市場仍處于買方市場，消費(fèi)者的購買行為變得更加理性，因此研究購房者的需求就顯得更加重要。為此，我公司開展了“東莞市住房消費(fèi)調(diào)研”市場調(diào)研活動。本文從東莞市昌平鎮(zhèn)總體住房消費(fèi)者的角度，對居民的住房需求特征和居者有其屋特征進(jìn)行了比較分析和研究。這是我們昌平項目下一階段的營銷基礎(chǔ)。（2）宏觀規(guī)劃對**房地產(chǎn)的影響。

2。昌平的城市定位和重心南移的決定，給鎮(zhèn)南帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，鎮(zhèn)南將成為房地產(chǎn)市場的熱點。生態(tài)住宅將成為開發(fā)商和消費(fèi)者的投資亮點。

昌平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將使昌平鎮(zhèn)建成區(qū)綠地覆蓋率在20**年不低于50%，人均公共綠地面積達(dá)到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸兩帶三中心五園”“點”。昌平市景觀系統(tǒng)規(guī)劃為“一點十廊、五軸十六節(jié)點、三區(qū)七門”。以“新城、碧水、綠脈”為城市整體形象特征，把昌平市建設(shè)成為“水在城市，綠在城市，綠在陽光，綠、水、城共存”的生態(tài)城市。（3） 房地產(chǎn)市場分析。昌平區(qū)分析：

1）昌平中原街及其中心區(qū)

沿中原街，有聯(lián)邦大廈、星輝大廈、建輝大廈、吉祥廣場、廣宇中心，中心區(qū)為長陽花園、金地里、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場，其中位于昌平商務(wù)區(qū)的地段是其成功銷售的主要原因，而地段決定了其價值。這一地區(qū)的房地產(chǎn)非常具有投資性，投資價值高，回報快，出租率高。香港的本地投資者更多，他們中的一些人買房子。交通購物便利，周邊配套設(shè)施齊全。它是中國商圈中最繁榮的昌平。

2）西北地區(qū)

金美花園、蘭月灣、浩源廣場分散在西北部，碧湖花園位于北部，開發(fā)以出口為主，面積大。它主要針對香港人民。新開發(fā)初期，藍(lán)月灣的旅游客源主要是香港人。根據(jù)一期的銷售總結(jié)，當(dāng)?shù)?0%的人買房。當(dāng)?shù)厝酥饕獜娜龖羧思屹I房子。要求面積大，要求居民舒適寬敞。作為一個家，香港的人們因為面積較小而購買更多的第二房間。北方碧湖花園作為旅游度假的立足點，是居家度假的好去處?？諝馇逍拢h(huán)境污染小，配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中央湖為賣點打造昌平之星房地產(chǎn)。在昌平以南，長黃高速公路沿線房屋空置嚴(yán)重，原有“外銷”房屋的設(shè)計與需求矛盾日益突出。華南有金碧花園、紫荊花園和陽光別墅。產(chǎn)品包括別墅和不同價格的西式住宅。主要是中小戶型。在早期階段，他們是為香港業(yè)主設(shè)計的。例如，紫荊園買家的98%是香港人。目前，香港購房人的比例僅為20%左右。20XX年，陽光別墅80%的買家是內(nèi)地人，而長煌路沿線區(qū)域的銷售情況也不容樂觀。目前，他們處于滯銷狀態(tài)。目前，他們的客戶正在向內(nèi)地市場延伸，產(chǎn)品已不能滿足消費(fèi)者的需求。

4）昌平東門地區(qū)。

**房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢正在東門聚集。鎮(zhèn)政府正在全力建設(shè)一座文化新城。鐵路公園、廣播電視中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、昌平大劇院等一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成。由于市場的大力支持，成為昌平市場的新熱點區(qū)域。此外，東田梨園、旺角新市鎮(zhèn)等區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)一經(jīng)推出，政府便大力支持，吸引了不少消費(fèi)者的關(guān)注。這與昌平的規(guī)劃密不可分，也成為昌平建設(shè)文化新城的有力支撐。歷城發(fā)展商的住宅區(qū)以銀仙山度假區(qū)的文化遺產(chǎn)和自然景觀為依托，是早期置業(yè)地產(chǎn)的主要開發(fā)區(qū)域。位于昌平東鐵路旁，有歷城銀仙別墅、麗景、麗都、聚福。計劃新建的世紀(jì)康市毗鄰新天地。以東莞四大旅游景區(qū)之一的銀仙別墅為文化背景，集居住、餐飲、商務(wù)、娛樂、度假、旅游于一體。區(qū)內(nèi)開發(fā)的商品房配套設(shè)施齊全，具有綠化率高、環(huán)境優(yōu)美、交通便利、空氣清新、遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)、污染小、戶型設(shè)計先進(jìn)等優(yōu)點。購買者主要是早期度假的香港人，投資者很小，所以他們通常獨(dú)自生活。其購買的主要原因來自周圍空氣清新的環(huán)境。它的戶型設(shè)計滿足了香港早期人民的需要，現(xiàn)在香港在該地區(qū)有更多的居民。如今，新天美地五期、世紀(jì)康城等新樓盤裝飾精美，凸顯個性化特色。他們基于高質(zhì)量的管理服務(wù)和新穎的產(chǎn)品設(shè)計。銷售均價約3600元/平方米。目前，該地區(qū)的香港購房人正在減少，而本地人和內(nèi)地人則在上升，而該地區(qū)的出租率不高。

2。該地區(qū)競爭性房地產(chǎn)分析。

黎城鹿兒島早期，景區(qū)和環(huán)境是賣點，市場上有2到3戶人家。在早期階段，香港人是主要買家，而在后期，外國人和當(dāng)?shù)厝耸侵饕I家，占總數(shù)的80%。戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全。當(dāng)年**的年銷售量不太樂觀，現(xiàn)在還有一些空置房。暫停的原因來自開發(fā)商。據(jù)調(diào)查，這些空置房是用來沖抵工程款的。

山水雅居現(xiàn)已成為主要休閑區(qū)，主要推廣配套設(shè)施齊全、戶型設(shè)計新穎先進(jìn)、戶型選擇多樣化。根據(jù)我們之前的研究，該項目原計劃于2005年3月開盤銷售。由于項目經(jīng)費(fèi)問題，推遲到5月份?，F(xiàn)在這棟樓就快到頂了。由于近年來昌平樓市供大于求，當(dāng)?shù)叵芰^弱，到山水雅居的客戶也較少。我公司預(yù)測推遲出售這幢大樓的原因是認(rèn)購人數(shù)不足。

新天地的地理位置并不理想，但它是個性化的。它有一個7.5米高的門廳，頂級的裝修材料，名廠的潔具和廚具，新項目中推出了特價單位毛格坊，引起了搶購潮。不過，經(jīng)過買家一段時間的理性思考，其銷量卻逐漸下滑。作為一個新項目，其推廣力度相當(dāng)大，幾乎覆蓋了昌平所有的媒體渠道。在其產(chǎn)品中，有兩個購房者中有80%是香港人，三是購房者。