1、 與招拍掛方式相比，協(xié)議轉(zhuǎn)讓的成本較低，但由于其運作過程與市場分離，實際上只有少數(shù)開發(fā)商有機會與轉(zhuǎn)讓方進行談判，而這種談判通常是在“暗箱”條件下進行的。許多沒有相關(guān)信息的開發(fā)商被排除在競爭之外。缺乏競爭性和開放性，會導(dǎo)致土地出讓價格低于土地市場價格，二者的價差形成經(jīng)濟學(xué)上所謂的“租金”。從追求自身利益最大化的開發(fā)商的角度來看，在支付土地使用權(quán)的行政價格之外，再支付一個低于租金的價格，是非常劃算的。在一些負責(zé)土地出讓權(quán)的官員看來，與開發(fā)商的額外租金相比，守法的好處微不足道。努力維持土地使用權(quán)的出讓價格，保護國家利益已成為非常不明智的舉動。相反，為爭取更多租金而降低價格的努力對他們有相當大的激勵作用。巨大的經(jīng)濟利益使得貪官與開發(fā)商相互勾結(jié)瓜分國有土地收益。從城市土地出讓市場的現(xiàn)狀來看，尋租行為主要有三種方式：（1）地方政府尋租，地方政府追求地方經(jīng)濟利益，當國家和地方利益發(fā)生沖突時，必然要努力維護地方利益，比如土地出讓金是各級政府的重要財政來源，一方面地方政府會分擔(dān)過多的公共設(shè)施成本，另一方面為了照顧本地企業(yè)，吸引外資優(yōu)先出讓土地，地方政府可以利用實際控制土地出讓金和國家尋租。（2） 政府各部門之間的尋租活動和土地的租賃，使土地資源形成了潛在的巨大收益。因此，擅自批地、多次批地、任意改變土地利用性質(zhì)的現(xiàn)象屢禁不止，形式和手段日益多樣化。（3） 由于利益巨大，缺乏有效的約束機制，開發(fā)企業(yè)與政府之間的尋租現(xiàn)象時有發(fā)生。一些政府官員在出讓土地時，依靠自身權(quán)力，以犧牲國家利益為代價，謀求高額回報。通過行賄，開發(fā)公司還可以低價獲得“關(guān)系地”和“人地”等。社會尋租的損失是顯而易見的。首先，尋租是一種非生產(chǎn)性活動，會造成社會福利的損失。過高的利潤吸引了大量開發(fā)商進入市場，開發(fā)商之間也會出現(xiàn)競爭。因為最終只有一個贏家，大量的社會財富被官員消耗為開發(fā)商在競爭中的“公關(guān)”支出，造成資源的巨大浪費。其次，尋租蔓延擾亂了正常的市場秩序。在尋租過程中，通過正常渠道參與土地使用權(quán)競爭的開發(fā)商面臨著非常嚴峻的選擇：要么同舟共濟，要么被擠出市場。市場秩序的擾亂給我國土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度帶來了巨大沖擊。其次，尋租扭曲了資源配置。為了得到租金，官員們爭相出售土地。這將嚴重危害我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和糧食安全。低行政地價使得價格杠桿在土地流轉(zhuǎn)過程中失效，扭曲資源配置，脫離社會期望水平，造成福利損失。最后，從政治上講，尋租現(xiàn)象損害了土地出讓的法律基礎(chǔ)，降低了群眾對政府的信任，損害了國家和人民的經(jīng)濟利益，不利于社會的持續(xù)健康發(fā)展。除了尋租現(xiàn)象造成的國家利益受損外，地方政府競相降價、低價出讓土地使用權(quán)以吸引投資，這也導(dǎo)致國民土地收入大幅減少。在2011年底舉行的“中國地價論壇”上，全國人大環(huán)境資源委員會委員王×金說：“有專家估計，每年國有土地資產(chǎn)流失約100億元。我認為這個數(shù)字很保守。粗略地說，虧損數(shù)字應(yīng)該在數(shù)百億到數(shù)千億之間?！睂嶋H上，在綜合投資環(huán)境較好、開發(fā)商競爭較多的地區(qū)，政府不必低價出讓土地使用權(quán)。在沒有開發(fā)條件的情況下，或是大量地方政府競相爭奪少數(shù)開發(fā)商的情況下，依靠低價吸引開發(fā)商投資是比較方便的手段，一系列優(yōu)惠政策往往與低價相配套。這種降價出讓不是市場上的調(diào)價行為，而是政府的效用函數(shù)與土地出讓本身追求的效用函數(shù)不一致造成的。由于尋租現(xiàn)象的蔓延，土地出讓成為政府收錢的手段，投資額成為考核官員政績的重要指標，這使得大量土地開發(fā)條件較差，甚至沒有開發(fā)條件，參與競爭，人為創(chuàng)造土地買方市場。擾亂土地市場秩序，造成國有和集體土地資產(chǎn)嚴重流失，危害農(nóng)業(yè)發(fā)展和糧食安全，破壞自然環(huán)境和生態(tài)平衡。你知道嗎