土地出讓協(xié)議無效的情形有哪些？

1。未經(jīng)開發(fā)商（村委會）同意轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)簽訂的合同《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條規(guī)定：“承包人轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的土地承包經(jīng)營權(quán)未經(jīng)開發(fā)商同意，以出讓方式轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)解除“出讓合同”。但是，雇主不能同意或延遲說明其立場?！备鶕?jù)法律規(guī)定，以出讓方式出讓土地必須經(jīng)用人單位村委會批準(zhǔn)，否則出讓合同無效。

2。未經(jīng)債權(quán)人同意或者批準(zhǔn)，他人承包土地的轉(zhuǎn)讓合同由該人私自轉(zhuǎn)讓，沒有處分權(quán)?！逗贤ā返谖迨粭l規(guī)定：“無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，在有處分權(quán)人或者無處分權(quán)人訂立合同后取得處分權(quán)的，合同有效。”，沒有處分權(quán)的人轉(zhuǎn)讓他人土地的情況很多。例如，父親將兒子的土地承包給他人，兒子將父親要求他耕種的土地承包給他人，受托人將他人要求他管理的土地轉(zhuǎn)讓給他人或?qū)⑺袡?quán)轉(zhuǎn)移到自己名下。債權(quán)人不承認(rèn)的，其簽訂的土地出讓合同視為無效。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第十五條規(guī)定：“承包人以土地承包經(jīng)營權(quán)抵押或者清償債務(wù)的，視為無效。當(dāng)事人有過錯的，應(yīng)當(dāng)對由此造成的損失承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！薄Ｒ虼耍谵r(nóng)村，有的農(nóng)民朋友簽訂抵押合同，將自己的土地抵押出去借錢，有的農(nóng)民朋友簽訂“以地抵債”合同，在貸款到期時還貸。根據(jù)法律，這種合同是無效的。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二十一條規(guī)定，耕地承包期為30年，第三十三條第（三）項規(guī)定：“流轉(zhuǎn)期不得超過剩余承包期?！蔽覈诙嗈r(nóng)村土地承包于1998年進(jìn)行，第二輪合同期于2027年12月31日結(jié)束。因此，土地出讓不能超過剩余期限，即不能超過2027年底。如果轉(zhuǎn)讓期限超過此期限，超出部分無效。（1） 以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件。

根據(jù)出讓合同約定，土地使用權(quán)出讓金已全部繳納，取得土地使用權(quán)證書，這是訂立出讓合同的必要條件，只有訂立出讓合同，才能允許出讓；

根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同約定，可以進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

有兩種情況：一種是住房建設(shè)，住房建設(shè)項目實際投入資金占開發(fā)總投資的25%以上；另一種是開發(fā)用地，工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件形成后，方可出讓。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目必須同時滿足以上兩個條件。出臺這樣的規(guī)定，目的是為了嚴(yán)格限制土地投機(jī)行為，牟取暴利，確保開發(fā)建設(shè)的順利實施。（2） 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條的規(guī)定，該條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)具備的條件。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)審查，除不允許轉(zhuǎn)讓外，允許轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：一是受讓人應(yīng)當(dāng)先辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，并依法繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費轉(zhuǎn)讓前可以執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定；二是不辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地收益上繳國家或者做其他處理。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，有下列情形之一的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)：。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，出讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即國家機(jī)關(guān)用地、軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地、能源用地、交通用地，國家支持的水利和其他工程，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟(jì)適用房實行行政劃撥。因此，經(jīng)濟(jì)適用住房項目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。（2） 私有住房轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；（3）按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住房的；（4）同一土地上的部分住房轉(zhuǎn)讓，但土地使用權(quán)不能分割的；（5）用途難以確定的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的期限等條件；根據(jù)城市規(guī)劃，不宜轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

6。根據(jù)縣級以上人民政府的規(guī)定，暫時不可能或者沒有必要轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

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