案例：一位在外務工的農民，將家里15畝承包地轉讓給了B，第二輪土地承包合同到期時，雙方的協(xié)議還沒有提交給用人單位村委會審批。然而，村委會會計已經把國家直接補貼給了B。現在a回到家鄉(xiāng)要求B歸還土地。原因是未經發(fā)包人同意，雙方簽訂的土地出讓協(xié)議無效。在這種情況下，土地轉讓協(xié)議是否有效？有兩種觀點，一種觀點認為雙方的協(xié)議是有效的。雖然雙方的協(xié)議尚未上報村委會，但村委會直接將國家直接補貼發(fā)放給土地承包人給受讓人的行為，應視為發(fā)包人對雙方土地經營權轉讓的默許，所以協(xié)議是有效的。根據《農村土地承包法》第三十七條規(guī)定，“以轉包、租賃、交換、轉讓等方式轉讓土地承包經營權的，應當經用人單位批準，以轉包、租賃、交換等方式轉讓的，應當報用人單位備案?！薄蛾P于農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第十三條規(guī)定：“承包人未經發(fā)包人同意，以轉讓方式轉讓土地承包經營權的，轉讓合同無效，土地承包經營權流轉事關農村經濟發(fā)展大局，事關農民切身利益，事關農村社會穩(wěn)定，有必要對土地承包經營權的流轉進行控制和限制。根據《農村土地承包法》第三十三條和第四十一條的規(guī)定，農村土地承包經營權的流轉應當受到控制，流轉的限制條件是：（一）是否符合平等、自愿、有償的原則。（2） 是否改變土地所有權性質和農業(yè)用地。（3） 轉讓期限是否在合同期限內，超出部分無效。（4） 承包商必須有穩(wěn)定的非農業(yè)職業(yè)或穩(wěn)定的收入來源。（5） 受讓人應當是從事農業(yè)生產經營的農民。（6） 在同等條件下，集體經濟組織成員享有優(yōu)先權。從以上規(guī)定可以看出，農村土地承包經營權的流轉應當經過用人單位的批準，這是一種批準權，是一種實體性權利，而不是一種可有可無的權利。未經批準，不得默示或推定同意，雇主的同意必須以雇主的明示同意為基礎。以“無理由”和“遲延表態(tài)”認定出讓合同的效力，必須有充分的證據，用人單位的審批權不容忽視。筆者贊同第二種觀點

房地產糾紛律師簡介律師網上海市徐匯區(qū)律師長*權電話：13816437460上海德尚律師事務所專職律師長*權，上海市律師協(xié)會會員，中華全國律師協(xié)會會員。常權律師畢業(yè)于南京東南大學（原南京理工學院），法學學士。東南大學是我國最早的高等學府之一，素有“學府圣地”、“東南一流學府”之稱。常*權律師服務的宗旨是：做最好的——盡力而為，花最多的時間，用最熱情，最務實的態(tài)度，用最高效的服務，維護當事人的最大權益，努力做到最好！上海徐匯區(qū)律師：鄧倪律師，律師13621792142歲，中南大學政法學院法學學士鄧倪律師，自2000開始執(zhí)業(yè)，歷史悠久，有扎實的理論基礎。他參與了許多媒體專欄的編輯工作。他的作品發(fā)表在晚報和房地產時報上。他曾接受多家媒體專訪進行專題咨詢和解答；鄧律師代理過上百起訴訟案件，涉及公司投資/合資/股東、股權轉讓糾紛/知識產權糾紛/合同糾紛/財務/債務等領域；鄧律師通過多年的執(zhí)業(yè)經歷，已在中國大陸地區(qū)多家律師事務所任職積累了豐富的辦案經驗和資源。鄧律師因其過硬的理論知識、清晰的思路和認真的工作作風，多次接受媒體采訪，事跡和文章被各媒體轉載！他們得到了客戶、司法人員和業(yè)界同仁的高度贊揚！

北京市朝陽區(qū)施梅律師電話：13717965471，施梅律師，蘭州大學法學碩士畢業(yè)，1998年起從事律師執(zhí)業(yè)。他現在北京中國銀行律師事務所執(zhí)業(yè)。自1998年以來，他承擔了數百起刑事、民事、行政和其他訴訟案件。辦案觀念：法律是規(guī)則，是剛性的，但解決法律糾紛的手段是靈活的，律師的作用是運用規(guī)則最大限度地保護當事人的合法權益。施梅先生致力于公司法、合同法和勞動法的研究。他對公司的經營有獨特的見解。曾擔任或曾擔任數十家公司的法律顧問，積極為公司提供公司規(guī)章制度的制定、勞動紀律、勞動合同的完善、經濟合同的制定、審查、談判等全方位的法律服務，為公司的經營活動提供法律支持，降低和防范風險。你知道嗎