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寧波
法律如何規(guī)定土地出讓合同的效力
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為合同無(wú)效?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條第六款規(guī)定，未依法登記取得權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法第三十八條規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同，已繳納全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)”這一觀點(diǎn)認(rèn)為，上述規(guī)定是合法的規(guī)定是出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定。出讓人未取得土地使用權(quán)證書(shū)的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！逗贤ā返谖迨l第五款規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)視為無(wú)效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同是有效的。根據(jù)我國(guó)民事立法的理論和具體規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)采取債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即債權(quán)合同加登記的原則。在這種模式下，債權(quán)登記行為和債權(quán)合同是兩個(gè)獨(dú)立的行為。登記行為只是物權(quán)取得、轉(zhuǎn)讓的證明。其功能是確定標(biāo)的物登記時(shí)物權(quán)變動(dòng)的期限，屬于合同的履行，不屬于合同的生效要件。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、第三十八條是關(guān)于土地使用權(quán)權(quán)屬變更的強(qiáng)制性規(guī)定，針對(duì)的是登記行為而不是債權(quán)合同。出讓人未取得土地使用權(quán)證書(shū)，與受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，行政機(jī)關(guān)不得辦理變更登記手續(xù)。因此，轉(zhuǎn)讓方無(wú)法履行合同，合同本身的效力不受影響。筆者贊同這一觀點(diǎn)的理論分析和法律解釋?zhuān)徽J(rèn)同其結(jié)論。你知道嗎
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簡(jiǎn)介:
陳蛟律師，男，漢族，兼修法律與管理，獲法學(xué)學(xué)位與管理學(xué)學(xué)位，民商事專(zhuān)業(yè)律師。2015年至今就職于貴州北斗星律師事務(wù)所(全國(guó)優(yōu)秀律師事務(wù)所、省級(jí)文明律師事務(wù)所、貴州省人民滿意的律師事務(wù)所)。2018年9月份，陳蛟律師代理的貴陽(yáng)市某小區(qū)業(yè)主起訴某房開(kāi)退還“三通費(fèi)”一案經(jīng)貴陽(yáng)市云巖區(qū)法院一審、貴陽(yáng)市中院二審，二審法院采納本律師代理意見(jiàn)，某房開(kāi)需要退還已收取的“三通費(fèi)”。隨后該案被'百姓關(guān)注'報(bào)道，多家媒體公眾號(hào)轉(zhuǎn)載。2018年10月26日，陳蛟律師接受貴陽(yáng)廣播電視臺(tái)采訪，就房開(kāi)企業(yè)收取“三通費(fèi)”一事作出公開(kāi)解答。 堅(jiān)持以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩：受人之托，忠人之事。陳蛟律師致力于為每一位當(dāng)事人提供最優(yōu)質(zhì)、高效的專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)。
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