根據(jù)我國相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估方法有：市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。其中，后三種可在雙方選擇后適用。市場比較法是最能讓當(dāng)事人信服和接受的方法，因?yàn)檫@種方法可以直接反映估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)格，但其前提是必須有類似的房屋交易實(shí)例進(jìn)行比較。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法評(píng)估房屋拆遷時(shí)，選取的參考案例應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋的位置、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或者近似。參考案例的交易時(shí)間不得超過自評(píng)估時(shí)點(diǎn)起12個(gè)月。選擇的參考案例應(yīng)多于3個(gè)，參考案例的綜合修正系數(shù)不應(yīng)超過30%。但由于市場比較法需要交易案例作為參考資料，實(shí)踐中的交易案例很少，如公共設(shè)施、公益性住房、農(nóng)村住房等，因此雙方可以對(duì)這些房屋拆遷估價(jià)采用其他估價(jià)方法。成本法是通過計(jì)算估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，估計(jì)估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。收益法是估計(jì)估價(jià)對(duì)象未來正常的凈收益，并采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)進(jìn)行累加，以估計(jì)估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。假設(shè)開發(fā)法是對(duì)估價(jià)對(duì)象在開發(fā)完成后的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)，扣除估計(jì)的正常開發(fā)成本、稅金和利潤，從而估計(jì)出估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。在政府確定并公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，通過調(diào)整估價(jià)對(duì)象所在地段的基準(zhǔn)地價(jià)，得出估價(jià)對(duì)象的目標(biāo)地價(jià)。拆遷評(píng)估中存在的主要問題有：1。評(píng)估方法存在的問題。目前，大多數(shù)城市房地產(chǎn)的拆遷價(jià)格是采用基準(zhǔn)價(jià)與新建、區(qū)位、臨街系數(shù)相結(jié)合的方法綜合確定的。計(jì)算方法與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和《房地產(chǎn)估價(jià)條例》精神不符。首先，房價(jià)是由市場決定的，市場不僅受其內(nèi)在有形的物理因素的影響，而且受市場中諸多因素的影響，后者的影響往往大于前者。比如樓盤周邊環(huán)境的影響因素，同一樓盤同一位置，并不意味著周邊環(huán)境是一樣的。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的特點(diǎn)（個(gè)性）決定的，所以我們僅僅根據(jù)基準(zhǔn)價(jià)來計(jì)算房地產(chǎn)的市場價(jià)格是沒有說服力的。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中找不到“基準(zhǔn)價(jià)”一詞的由來，更談不上其計(jì)算的依據(jù)和科學(xué)性。事實(shí)上，它仍然是一種政府行為，擺脫不了政府的干預(yù)。因此，住房基準(zhǔn)價(jià)格不是一種市場行為，不能準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場在住房價(jià)格變動(dòng)面前，政府及其部門故意降低基準(zhǔn)價(jià)格。（1） 土地補(bǔ)償價(jià)格沒有真正反映出來。在一些城市，現(xiàn)行的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格是一種新的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格，其最終結(jié)果在很大程度上只能反映房屋本身的內(nèi)在形態(tài)價(jià)格，卻不能正確反映房屋實(shí)體的經(jīng)濟(jì)效用價(jià)值，更不能反映土地的無形資產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)然，這一最終結(jié)果普遍反映了補(bǔ)償價(jià)格這一結(jié)論偏低。沒有充分考慮房地產(chǎn)的容積率和建筑密度等合理利用土地的因素，而是將土地和房屋的重置價(jià)合并為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋建筑面積計(jì)算。其結(jié)果必然導(dǎo)致人們誤以為同質(zhì)同量同價(jià)的土地容積率高，建筑密度大的土地地價(jià)高；（2）政府部門干預(yù)較多，甚至一些地方政府為了體現(xiàn)政績，降價(jià)、降成本、坑地價(jià)民以利，害民以利，與民爭利，會(huì)損害政府形象。房屋性質(zhì)認(rèn)定中存在的問題有：我國有關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)滯后于部分被拆遷房屋，相關(guān)手續(xù)確實(shí)難以完善。但是，一些城市一味強(qiáng)調(diào)程序的完善，僵化教條地認(rèn)定房屋的性質(zhì)，而不考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。最終導(dǎo)致對(duì)歷史的不尊重，未能體現(xiàn)住房能帶來更大利益的客觀事實(shí)。

5。安置房價(jià)格確定中的問題眾所周知，安置房是拆遷人提供的（一般由開發(fā)商提供），其價(jià)格應(yīng)該由開發(fā)商根據(jù)市場來確定，而被拆遷的房屋是否也是全市場價(jià)？當(dāng)然，這是有差距的。一是房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格的確定存在問題，二是安置房價(jià)格滯后于被拆遷房屋價(jià)格（由于開發(fā)期的存在）不同時(shí)，必然導(dǎo)致安置房價(jià)格之間的不公平和公平以及拆遷補(bǔ)償價(jià)格。首先，以市場價(jià)格評(píng)估房屋拆遷是公平合理的；但城市居民特別是拆遷范圍內(nèi)的居民經(jīng)濟(jì)存在嚴(yán)重的兩級(jí)分化問題。他們是弱勢群體，大多數(shù)是下崗職工和失業(yè)居民。他們中的一些人長期臥病在床，他們的生活來源依靠子女和周圍社區(qū)的居民。即使房子很破，也能起到遮風(fēng)擋雨的作用。這些居民一旦被拆遷，就會(huì)失去原有穩(wěn)定的生產(chǎn)生活秩序，當(dāng)他們拿到拆遷補(bǔ)償金時(shí)，這微薄的補(bǔ)償金又能給他們帶來什么？他們買不起小房子。拆遷補(bǔ)償方式。產(chǎn)權(quán)交易。

是指拆遷人將異地或原土地上重建的房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人的原房屋被拆遷后仍保留相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)。

對(duì)被拆遷人的剩余住房率有負(fù)面影響，但有利于保障被拆遷人的房屋產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益，這也符合住房制度改革的大勢所趨。因此，《拆遷條例》賦予被拆遷人以產(chǎn)權(quán)交換形式要求賠償?shù)臋?quán)利，并規(guī)定：“拆遷出租房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行產(chǎn)權(quán)交換?！碑?dāng)然，產(chǎn)權(quán)交換不是絕對(duì)的。對(duì)有特殊困難且無其他房屋可交換的建設(shè)項(xiàng)目，不能支持被拆遷人產(chǎn)權(quán)交換的要求。此外，拆除地面附屬建筑不實(shí)行產(chǎn)權(quán)交換，而是要發(fā)放拆遷補(bǔ)貼。

2。

是指拆遷人以支付貨幣的形式賠償因拆遷房屋造成的經(jīng)濟(jì)損失。價(jià)格補(bǔ)償是拆遷人愿意采取的一種形式。既能一次性解決房屋拆遷安置中的各種問題，又能有效提高房地產(chǎn)管理效率。缺點(diǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)初期投資過大。三。產(chǎn)權(quán)交易與價(jià)格補(bǔ)償相結(jié)合。

產(chǎn)權(quán)交易與價(jià)格補(bǔ)償相結(jié)合，是指在拆遷補(bǔ)償中對(duì)部分被拆遷房屋實(shí)施產(chǎn)權(quán)交易與價(jià)格補(bǔ)償。這是一種妥協(xié)形式，有利于協(xié)調(diào)雙方在賠償形式上的分歧。

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