【案例】

a公司未取得該商鋪的預售許可證，與李先生簽訂了《商鋪認購協(xié)議》，約定李先生可以通過支付認購款獲得該商鋪的優(yōu)先購買權(quán)。該店正式認購時，a公司應(yīng)優(yōu)先讓李先生購買。雙方還就認購面積和價格達成一致，但未就樓號和戶型達成一致。李先生按照合同約定支付了認購款。在取得預售許可后，a公司在沒有通知李某前來認購的情況下，將該店全部售罄。這本書的有效性有爭議。關(guān)于“店鋪認購書”的有效性，主要有兩種觀點：第一種觀點認為“店鋪認購書”無效，因為a公司出售時沒有預售許可證。第二種意見認為，“商鋪認購書”是有效的，因為如果a公司在起訴前取得了商品房預售許可證，認購書應(yīng)視為有效，a公司不履行告知義務(wù)，構(gòu)成根本違約。李某可以向A公司要求實際履行以外的其他違約責任。

[管理分析]

筆者同意第二種關(guān)于“店鋪認購書”有效性的意見，理由如下：

首先，根據(jù)《商業(yè)法解釋》第二條的規(guī)定房屋買賣合同：“出賣人未取得《商品房預售許可證》證明的，與買受人簽訂的商品房預售合同視為無效，但商品房預售許可證在起訴前取得，明確的，可視為“有效”。a公司在起訴前已取得商品房預售許可證，還應(yīng)確認該店認購書有效。其次，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條的規(guī)定，商品房認購、訂購、預定協(xié)議中有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的，出賣人應(yīng)當承擔責任已按約定接受購房價款的，在a公司與李先生簽訂的認購書中，該約定確認為《商品房買賣合同》，雙方約定認購面積和房價，李先生按約定支付了認購款，所以《商鋪認購書》應(yīng)該認定為商品房買賣合同。同時，《合同法解釋（二）》第一款規(guī)定：“當事人對合同是否成立有爭議，人民法院可以確定當事人的名稱、標的物和數(shù)量的，一般認定合同成立。法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！本C上所述，a公司與李先生簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)成立。如a公司未通知李先生認購，則a公司的行為構(gòu)成違約，a公司開發(fā)的商鋪全部售罄，致使簽訂合同的目的無法實現(xiàn)，a公司的違約行為構(gòu)成根本違約。此外，根據(jù)《合同法》第110條，“一方當事人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，另一方當事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）在法律上或者事實上不能履行的；（2） 債務(wù)標的不適合強制履行或者履行成本過高的；（三）不適合強制履行或者履行成本過高的；（三）債權(quán)人未在合理期限內(nèi)要求履行的?！痹谶@種情況下，a公司對李先生的違約應(yīng)承擔違約責任。由于a公司已將已開發(fā)的商鋪全部售罄，a公司不可能對李某實際履行的違約責任承擔，構(gòu)成無能力履行。李某不能要求a公司承擔實際履行的違約責任。我們只能要求承擔實際履行以外的其他違約責任。

綜上所述，雖然尚未取得預售許可證，但只要不違法，合同仍然有效。相信在閱讀了以上介紹后，您對未取得預售許可證而簽訂的協(xié)議的法律知識有了一定的了解。如果您對此有任何法律問題，請咨詢律師網(wǎng)，他會給你一個專業(yè)的答案。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師