第一，對(duì)于共同立場(chǎng)，“根據(jù)雙方的合同或協(xié)議確定權(quán)益歸屬，《物權(quán)法》第七十條明確規(guī)定，共有部分的共有權(quán)和共有權(quán)共管。二是“車位、車庫(kù)、游泳池、架空層的所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)收益權(quán)歸出賣人所有”，《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，“建筑面積內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公共設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房，歸業(yè)主共有”；第三條第三款第七十四條規(guī)定：“在業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地上停放汽車的車位，歸業(yè)主共有?！薄５谌?，“賣方有權(quán)張貼廣告、通知、海報(bào)，在工程范圍內(nèi)的公共場(chǎng)所、公共部位或者其他公共服務(wù)設(shè)施設(shè)備設(shè)置標(biāo)志牌等固定設(shè)施。

物權(quán)法第七十條明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)公共部位享有共有權(quán)、共同管理權(quán)。四是“買受人在房地產(chǎn)中的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)類型（包括但不限于租賃活動(dòng)），應(yīng)當(dāng)報(bào)出賣人和/或園林物業(yè)服務(wù)企業(yè)批準(zhǔn)”。《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有人有權(quán)依法占有、使用、受益和處分其不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)?！?。

除了上述霸王條款，我們還應(yīng)該注意哪些補(bǔ)充協(xié)議？合同中應(yīng)包括開發(fā)商的廣告。

為保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，保護(hù)購(gòu)房者不受虛假?gòu)V告的欺騙，在補(bǔ)充合同前，應(yīng)當(dāng)將售樓書等廣告的內(nèi)容寫入補(bǔ)充協(xié)議。為了保護(hù)購(gòu)房者的利益，合同中應(yīng)明確房屋所有權(quán)證的辦理時(shí)間。

明確建筑面積和分?jǐn)偯娣e

在補(bǔ)充合同中，除總建筑面積外，還需注明內(nèi)部面積和分?jǐn)偯娣e?，F(xiàn)在有些開發(fā)商喜歡在共享面積上做文章，所以要和開發(fā)商明確約定，不僅要有一個(gè)完整的共享面積數(shù)，還要約定共享面積的哪一部分，還要確定共享面積車的位置。應(yīng)特別注意區(qū)分捐贈(zèng)區(qū)域和共享區(qū)域。

明確房屋質(zhì)量和裝修標(biāo)準(zhǔn)

購(gòu)房人在簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)查閱《商品房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的內(nèi)容，并將質(zhì)量保證書作為合同附件。不僅如此，買方還必須將詳細(xì)的質(zhì)量要求寫入合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級(jí)；建筑材料配單、等級(jí)；室內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管道通暢；門窗、家具缺陷；建筑抗震等級(jí)等應(yīng)涉及的質(zhì)量要求。合同還可以約定房屋的質(zhì)量保證期和附屬設(shè)備的維修期。

如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是精裝修，那么裝修標(biāo)準(zhǔn)一定要明確。比如裝修的標(biāo)準(zhǔn)不能含糊，比如使用進(jìn)口材料和高檔材料。必須明確使用什么品牌，甚至包括顏色等，在合同中明確物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

確保交貨日期

交貨日期應(yīng)大寫。此外，開發(fā)商往往利用后面的空位約定“因供水、供電等部門或政府因素延遲交房的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”。買方在簽訂合同時(shí)應(yīng)保持警惕，并堅(jiān)持要?jiǎng)澋暨@樣的協(xié)議。否則，只要開發(fā)商遲遲不交房，他就會(huì)為此找借口。

明確驗(yàn)房交接的具體內(nèi)容

房屋交接包括房屋交付和權(quán)屬轉(zhuǎn)移。驗(yàn)房時(shí)間、驗(yàn)房前發(fā)生的費(fèi)用以及驗(yàn)房費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中載明。

明確房屋內(nèi)設(shè)施價(jià)格

在補(bǔ)充協(xié)議中明確房屋內(nèi)哪些設(shè)施包含在房?jī)r(jià)中非常重要，比如房屋裝修、家具、燃?xì)?、維修基金是否包含在房?jī)r(jià)中。明確買賣雙方的違約責(zé)任。購(gòu)房者拿不到按揭；購(gòu)房者要求退房，不按時(shí)付款；開發(fā)商售房后要求換房，不按時(shí)交房；面積變化超過約定范圍；質(zhì)量不符合要求；過戶手續(xù)不符合規(guī)定和協(xié)議等