房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱開發(fā)公司）將其所有商業(yè)和住宅樓抵押給商業(yè)銀行（以下簡稱銀行），以滿足貸款需求。此后，該開發(fā)公司租賃了該商業(yè)和住宅樓。后來，由于無法償還銀行貸款，開發(fā)公司與銀行協(xié)商，將該商業(yè)和住宅樓抵消給銀行，以償還其所欠的貸款。取得商住樓所有權(quán)后，銀行計劃自行使用，因此向每位承租人發(fā)出書面通知，要求終止租賃合同。所有租戶都拒絕搬走，因為他們認為租賃合同尚未到期。問題：1。開發(fā)公司在抵押商品房和住宅后租賃商品房和住宅是否有效。銀行是否有權(quán)終止租賃合同。在這種情況下，如果開發(fā)公司將租用的商業(yè)和住宅樓抵押給銀行，會發(fā)生什么情況。抵押的設(shè)定不影響抵押人作為擔(dān)保物的所有人行使使用、占有、處置擔(dān)保物的權(quán)利以及從擔(dān)保物中受益的權(quán)利。抵押人出租抵押物，屬于對抵押物行使返還權(quán)的行為。即使抵押人轉(zhuǎn)讓擔(dān)保物，根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押人只需在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下向抵押權(quán)人和受讓人履行通知義務(wù)。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物而不履行通知義務(wù)的，根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋，轉(zhuǎn)讓不無效，但抵押權(quán)人仍可以對轉(zhuǎn)讓的抵押物行使抵押權(quán)。因此，開發(fā)公司將商品房和住宅抵押后出租的行為是有效的。由于抵押是在租賃設(shè)定之前設(shè)定的，根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋的規(guī)定，抵押可以解除租賃。銀行轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)后，原租賃合同對其不具有約束力，銀行有權(quán)終止租賃合同。如果開發(fā)公司將租賃的商業(yè)和住宅樓抵押給銀行，因為租賃權(quán)在之前設(shè)定，抵押權(quán)在之后設(shè)定，根據(jù)《擔(dān)保法》司法解釋的規(guī)定，抵押不違反租賃。本行無權(quán)終止租賃合同，本案涉及的法律問題為：抵押與租賃相結(jié)合（合同法僅規(guī)定了“買賣不違反租賃”的原則）。如果抵押和租賃共存于同一房地產(chǎn)上，抵押的實現(xiàn)是否對租賃產(chǎn)生影響，取決于抵押和租賃的順序。（I）抵押優(yōu)先，租賃后（租賃權(quán)不得與抵押權(quán)對抗）。但是，當(dāng)先設(shè)定抵押權(quán)，后設(shè)定租賃權(quán)時，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對抵押物的受讓人不具有約束力。在這種情況下，如果承租人在抵押實現(xiàn)后遭受損失，抵押人是否有賠償責(zé)任？根據(jù)相關(guān)司法解釋，抵押人出租抵押財產(chǎn)時，未書面通知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因出租抵押物給承租人造成的損失；抵押人書面通知承租人該房屋已抵押，抵押權(quán)的實現(xiàn)給承租人造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)按照《擔(dān)保法》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，自行承擔(dān)（二）先租后貸（抵押不違反租賃），當(dāng)租賃權(quán)首先產(chǎn)生，抵押權(quán)設(shè)定較晚時，抵押權(quán)的實現(xiàn)對租賃權(quán)沒有影響。換言之，抵押實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。需要注意的是，在實踐中，一些借款人故意將抵押品出租給他們的親友或他們可以控制的其他人（有時他們可能會簽署虛假的租賃合同）并簽署長期租賃合同，以避免由于抵押的實現(xiàn)而無法使用抵押品。這樣，即使在銀行實現(xiàn)抵押后，抵押人也可以繼續(xù)控制和使用抵押品。由于抵押物附有租賃權(quán)，在變現(xiàn)時很難改變抵押物的價格或獲得理想的價格，這對貸款人（抵押權(quán)人）的利益極為不利。根據(jù)誠實信用原則，如果租賃物抵押，抵押人有義務(wù)告知債權(quán)人租賃物附屬于抵押財產(chǎn)的事實，以便債權(quán)人選擇是否接受抵押。否則，給抵押權(quán)人造成的損失由抵押人承擔(dān)。為進一步明確抵押人違反披露義務(wù)的責(zé)任，建議貸款人與抵押人簽訂《抵押合同》時，抵押人應(yīng)在合同中承諾抵押物無權(quán)利瑕疵或附屬于租賃權(quán)，并規(guī)定抵押人違反承諾時的違約責(zé)任和損害賠償