糾紛類型處理方式出租人未辦理變更手續(xù)，擅自出租房屋；① 租賃合同無效② 出租人在簽訂合同時(shí)向承租人隱瞞真實(shí)情況的，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要賠償責(zé)任。出租人和承租人同意改變房屋用途并簽訂租賃合同① 一審開庭前，變更用途經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，租賃合同生效② 一審開庭前，租賃合同未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)的，由變更使用功能的責(zé)任人承擔(dān)合同無效的主要責(zé)任。承租人在租賃房屋的申請過程中可以自行改變房屋用途，不影響合同的效力。出租人可以根據(jù)合同約定要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任，并將該房屋在住宅小區(qū)內(nèi)的架空地板、消防通道等附屬設(shè)施出租作商業(yè)用途。本合同被確定為無效，損失由各方承擔(dān)。出租人未辦理變更手續(xù)就改變了房屋用途 租賃合同的效力分析關(guān)于出租人單方面或出租人與承租人同意改變房屋用途的租賃合同是否有效，同事們有不同的意見，一些人認(rèn)為它有效，另一些人不同意。王律師認(rèn)為，這種房屋租賃合同的效力應(yīng)該分析中國的法律、行政法規(guī)是否有強(qiáng)制性規(guī)定，在不存在其他影響合同效力的情況下改變房屋用途？如果有強(qiáng)制性規(guī)定，它們是否是影響合同效力的有效規(guī)范？1、中國法律、行政法規(guī)對改變房屋用途有強(qiáng)制性規(guī)定。首先，根據(jù)我國“房地一體”和“住房與地面配套”的基本政策，建筑物及其他附屬設(shè)施的使用功能取決于所附土地的用途?！段餀?quán)法》第140條和《城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條明確規(guī)定，土地使用權(quán)的變更應(yīng)當(dāng)經(jīng)有關(guān)行政部門批準(zhǔn)。其次，房屋用途的變更涉及建筑物用途的根本變化，是關(guān)系到業(yè)主利益的重大事項(xiàng)。[2] 因此，《物權(quán)法》第77條規(guī)定，房屋所有人將房屋改為商業(yè)用途的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)定，并征得利害關(guān)系人的同意。2、中國法律、行政法規(guī)對房屋用途變更的強(qiáng)制性規(guī)定為有效規(guī)范。根據(jù)民法理論，違反強(qiáng)制性規(guī)定的法律行為不一定無效，強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)分為禁止性規(guī)范和有效性規(guī)范。如果法律不否定法律行為的內(nèi)容和結(jié)果，而只要求法律行為的外部條件，則是一種禁止性規(guī)范。例如，租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯泜浒傅囊?guī)定是一項(xiàng)禁止性規(guī)范，但未能備案并不影響合同的效力；如果法律禁止法律行為本身及其內(nèi)容的實(shí)現(xiàn)，則這是一種有效的規(guī)范，例如規(guī)定藥品不得銷售。違反這一規(guī)定將不可避免地導(dǎo)致合同無效。對于未經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)擅自改變房屋用途的，首先，如果將其視為禁止性規(guī)范，則只能依靠主管機(jī)關(guān)的處理或處罰來糾正房屋所有人的行為。如果在合同有效期內(nèi)未被否認(rèn)，將導(dǎo)致房屋所有人逃避應(yīng)支付的國家土地使用權(quán)出讓金，影響土地分類管理、城市規(guī)劃和相鄰房屋所有人的利益，損害利益相關(guān)方的權(quán)益也是對其他合規(guī)運(yùn)營商的不正當(dāng)競爭。其次，由于不同用途的房屋在消防、水電等方面的設(shè)計(jì)布局和程度不同，如果在不處理配套設(shè)施變更的情況下改變房屋用途，很容易影響房屋的正常使用，甚至危及人身安全，損害社會公共利益。因此，可以推定，未經(jīng)授權(quán)改變房屋使用功能以出租的行為是不可取的。我國法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋用途變更的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)為有效規(guī)范，當(dāng)事人違反該強(qiáng)制性規(guī)定將導(dǎo)致租賃合同無效