商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，如何確定無(wú)過(guò)錯(cuò)受害方的損害賠償范圍？與一般合同相比有什么特殊性？通過(guò)最近司法實(shí)踐中遇到的一個(gè)案例，筆者試圖對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行探討，希望能與大家交流和探討

1998年，市體育局在其所在街道一側(cè)開(kāi)發(fā)建設(shè)了10棟商品房和住宅，并向公眾出售。為了獲得批準(zhǔn)，體育局以學(xué)生公寓的名義申請(qǐng)批準(zhǔn)。通過(guò)這種方式取得開(kāi)發(fā)許可證后，體育局以商品房和住宅的名義將其以24萬(wàn)元/套的價(jià)格出售給當(dāng)?shù)?0戶(hù)居民，雙方口頭達(dá)成了商品房銷(xiāo)售合同。買(mǎi)方實(shí)際一次性向體育局支付了24萬(wàn)元，體育局向其開(kāi)具了收據(jù)。房屋竣工后，購(gòu)房者入住后，體育局向購(gòu)房者收取1.5萬(wàn)元辦理產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。然而，由于最初的審批程序問(wèn)題，盡管房主一再催促，體育局在無(wú)證生活五年后一直未能為房主取得任何執(zhí)照，令十戶(hù)家庭感到意外的是，2003年10月，體育局突然通知十戶(hù)房主，由于審批程序不合法，房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，體育局要求收回全部已售出的10棟商住樓，而這10戶(hù)房主當(dāng)時(shí)只能收回24萬(wàn)元的買(mǎi)價(jià)和1.5萬(wàn)元的牌照手續(xù)費(fèi)，并限期搬出房屋。據(jù)了解，體育局已將該房屋出售給另一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。時(shí)隔五年，經(jīng)有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該房屋的實(shí)際價(jià)值已超過(guò)73萬(wàn)元。面對(duì)被驅(qū)逐出他們賴(lài)以生存和生活的生活場(chǎng)所，十個(gè)家庭只能得到相當(dāng)于實(shí)際房屋價(jià)值三分之一的“補(bǔ)償”。無(wú)奈之下，他們將體育局告上法庭，要求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，責(zé)令體育局退還購(gòu)房款、證件辦理費(fèi)和利息，并按當(dāng)前房屋的實(shí)際價(jià)值賠償；在庭審中，體育局承認(rèn)當(dāng)時(shí)房屋銷(xiāo)售存在過(guò)錯(cuò)，同意在10名房主返還房屋的前提下返還購(gòu)房?jī)r(jià)格和證件手續(xù)費(fèi)，但認(rèn)為損害賠償僅應(yīng)包括購(gòu)房?jī)r(jià)格和證件手續(xù)費(fèi)的利息，非房屋增值部分在上述情況下，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效后的關(guān)鍵問(wèn)題是房屋增值部分的所有權(quán)。對(duì)無(wú)辜受害方的損害賠償范圍應(yīng)包括哪些內(nèi)容？房屋升值是買(mǎi)方的利益損失嗎？首先，如何確定總合同無(wú)效的損害賠償范圍理論上，總合同的損害賠償范圍根據(jù)合同是否終止或宣布無(wú)效或撤銷(xiāo)而不同。前者應(yīng)大致包括對(duì)正損失和可用利益損失的賠償；后者僅限于對(duì)信托利益損失的賠償。根據(jù)《中國(guó)合同法》第113條，總合同終止后的損害賠償采取全額賠償?shù)脑瓌t， “如果一方不履行其合同義務(wù)或不按照協(xié)議履行其合同義務(wù)，給另一方造成損失，損失賠償金額應(yīng)等于違約造成的損失，包括履行合同后可以獲得的利益，但不得超過(guò)可能的損失違約方在簽署合同時(shí)預(yù)期或本應(yīng)預(yù)期的因違約而引起的損失“，賠償范圍不僅應(yīng)包括對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)方正損失的賠償，還應(yīng)包括對(duì)現(xiàn)有利益損失的賠償，即對(duì)預(yù)期利益損失的賠償。其結(jié)果是在合同按約定履行后實(shí)現(xiàn)狀態(tài)。正損失的賠償也稱(chēng)為直接賠償t損失。因?yàn)樗遣粍?dòng)產(chǎn)的直接損失，范圍和金額很容易確定，爭(zhēng)議也很少。然而，雖然理論界對(duì)可得利益損失的賠償眾說(shuō)紛紜，但在司法實(shí)踐中，要求違約方承擔(dān)可得利益損失的判決并不少見(jiàn)。筆者認(rèn)為，合同終止后的損害賠償不同于合同的無(wú)效和解除。合同的終止自然不具有追溯效力。在沒(méi)有追溯效力的情況下，合同本身是有效的，可獲得利益的確認(rèn)是以合同有效為前提的，任何錯(cuò)誤的一方都沒(méi)有充分的理由要求國(guó)家在根據(jù)有效合同充分履行合同后，也可以根據(jù)合同確定賠償金額。當(dāng)然，此處可用利益金額的確定應(yīng)嚴(yán)格限于違約造成的損失，或違約方在根據(jù)《合同法》第113條訂立合同時(shí)應(yīng)預(yù)見(jiàn)的損失