誰(shuí)擁有社區(qū)的公共土地。這兩個(gè)司法解釋分別是《關(guān)于審理經(jīng)適房權(quán)屬糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《a解釋》）和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱“解釋B”）。前者是《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，最高人民法院根據(jù)《物權(quán)法》有關(guān)規(guī)定起草的第一個(gè)司法解釋；后者是最高人民法院起草的第一個(gè)審理物業(yè)服務(wù)糾紛的司法解釋。兩個(gè)司法解釋征求意見(jiàn)的截止日期為2008年7月16日。根據(jù)解釋a，除道路、綠地外，已登記為全體業(yè)主共有的公共健身場(chǎng)所、廣場(chǎng)、花園等場(chǎng)所，或者業(yè)主在建筑面積內(nèi)按功能應(yīng)當(dāng)使用的公共健身場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為第九條所稱的“建筑面積內(nèi)其他公共場(chǎng)所”《物權(quán)法》第73條。

已登記為所有業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)或未登記但為保護(hù)業(yè)主行使權(quán)利而修建或掩埋的圍墻、大門、大棚、公共健身設(shè)施以及公共照明、保安、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設(shè)施等配套設(shè)施業(yè)主對(duì)共管建筑物的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十三條“公共設(shè)施”所稱的第三條。根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條的規(guī)定，這些公共場(chǎng)所和公共設(shè)施屬于業(yè)主所有。

此外，公共部分還包括物業(yè)服務(wù)室、外墻、屋頂平臺(tái)、大堂、樓梯、過(guò)道等，但根據(jù)規(guī)劃文件屬于單位業(yè)主的屋頂平臺(tái)除外。

問(wèn)：業(yè)主應(yīng)該對(duì)財(cái)產(chǎn)損失負(fù)責(zé)嗎？

答：看過(guò)錯(cuò)和合同，在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，還有一個(gè)共同的問(wèn)題，就是小區(qū)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害后，小區(qū)物業(yè)服務(wù)責(zé)任企業(yè)是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任？對(duì)此，解釋草案B也作了詳細(xì)規(guī)定。根據(jù)解釋B，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在合理范圍內(nèi)履行擔(dān)保義務(wù)，造成物業(yè)服務(wù)區(qū)域人身傷害的，賠償權(quán)利人應(yīng)當(dāng)要求其承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，并予以支持。因第三人侵權(quán)造成損害結(jié)果的，依照《關(guān)于審理人身?yè)p害賠償案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條第二款的規(guī)定處理。

對(duì)于車輛在物業(yè)服務(wù)區(qū)內(nèi)的滅失或者損壞，業(yè)主要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度確定是否承擔(dān)賠償責(zé)任和賠償責(zé)任范圍，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)狀況等因素。車主對(duì)車輛滅失或者損壞有過(guò)錯(cuò)的，根據(jù)過(guò)錯(cuò)程度減輕或者免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)合同包括車輛停放服務(wù)內(nèi)容，或雙方另行簽訂車輛停放服務(wù)協(xié)議，按相關(guān)合同或協(xié)議辦理。

亮點(diǎn)解讀

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)均具備原告訴訟主體資格。

根據(jù)《解釋a》第十三條規(guī)定，業(yè)主共同權(quán)益受到侵害、損害或者可能受到損害的，原告訴訟主體資格應(yīng)當(dāng)按照以下方式確定：業(yè)主委員會(huì)經(jīng)選舉產(chǎn)生的，為業(yè)主委員會(huì)；未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)玩忽職守的，為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)。而且，對(duì)業(yè)主共同權(quán)益的有效判斷對(duì)全體業(yè)主具有約束力。訴訟利益屬于所有人。根據(jù)解釋a，因其他業(yè)主將住宅改為商業(yè)、辦公用房，使其正常的生活、生活環(huán)境受到或可能受到直接損害的業(yè)主，應(yīng)被視為《物權(quán)法》第七十七條所稱的“利害關(guān)系人”。業(yè)主未經(jīng)利害關(guān)系人同意，擅自將住宅變更為商品房，利害關(guān)系人要求拆除障礙物或者恢復(fù)原狀的，應(yīng)當(dāng)予以支持。造成損害的，還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。你知道嗎