民法上建筑物區(qū)分所有權(quán)以建筑物的特定部位作為所有權(quán)客體，這與物權(quán)客體應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立物的原則和“一物一權(quán)”的原則是完全不一致的。然而，根據(jù)社會(huì)觀念，一座建筑物被分成幾個(gè)部分是很常見的，每個(gè)部分都有自己的所有權(quán)。而且，不妨礙產(chǎn)權(quán)公示，對(duì)交易安全無害。基于物權(quán)客體的獨(dú)立性原則，區(qū)分所有權(quán)專有部分作為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)客體，必須具備一定的條件。這些條件如下：

（1）它必須在結(jié)構(gòu)上獨(dú)立，即要區(qū)分的部分可以與建筑物的其他部分區(qū)分和隔離。

（2）它必須是獨(dú)立使用的，即要區(qū)分的部分可以用于生活、工作或其他目的。主要的界定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是區(qū)分部分是否有獨(dú)立的出入口。（3）可以登記為特定所有人的所有權(quán)客體。

陽臺(tái)屬于規(guī)劃中的特定房屋，已按規(guī)劃納入特定房屋的買賣合同，應(yīng)為專有部分的組成部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征：

1。建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體具有完整性。建筑物區(qū)分所有權(quán)是建立在建筑物整體上的區(qū)域所有權(quán)形式。

2。建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容是多樣的。建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)和管理權(quán)（成員權(quán)）構(gòu)成。

3。建筑物區(qū)分所有權(quán)有其自身的統(tǒng)一性。建筑物區(qū)分所有權(quán)不是一種權(quán)力的組合，而是一種獨(dú)立、統(tǒng)一、完整的權(quán)利。

4。建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)占主導(dǎo)地位。建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有專有權(quán)的，必須享有共有權(quán)和共管權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)的類型：根據(jù)各國的實(shí)踐和立法，建筑物區(qū)分所有權(quán)有三種類型：1。指建立在縱向共有建筑物上的共有產(chǎn)權(quán)?？v剖式共管建筑是將一般的多跨、雙平行建筑物分為若干戶的建筑。這種形式區(qū)分了所有的建筑，不同業(yè)主之間的公共部分非常簡單。除普通墻、梁、柱外，屋面、樓梯間、陽臺(tái)均為分隔。除外圍墻、梁、柱外，屋面、樓梯間、走廊均為分隔。外圍墻和基座均以邊界墻為界，屬于各自的專有部分。因此，縱式共管建筑與一般的單門單院建筑幾乎沒有區(qū)別。縱向型共有產(chǎn)權(quán)與一般單一產(chǎn)權(quán)也沒有什么區(qū)別。公寓所有權(quán)很少有問題。因此，這種類型的區(qū)分所有權(quán)并不是區(qū)分所有權(quán)研究的重點(diǎn)。

2。它是指建立在交叉共有產(chǎn)權(quán)之上的共有產(chǎn)權(quán)。共管建筑的交叉類型是指上下交叉層的建筑。例如，一棟四層樓分為四層，分別為a、B、C、D四人所有，這種形式的共管建筑，除了常見的墻、梁、柱外，還有常見的屋頂、樓梯、走廊、外圍墻、底座等，橫切建筑物的區(qū)分所有權(quán)與一般所有權(quán)完全不同，是建筑物區(qū)分所有權(quán)研究的重點(diǎn)之一。

3。指在所有建筑物的縱向和橫向劃分上建立的所有權(quán)劃分。所有建筑物的縱橫向劃分是指所有建筑物的上、下橫切、左、右豎切組（單位）。比如一棟四層樓的樓房會(huì)被切割成四層，然后在左右縱向切割成一個(gè)套間，我國稱之為單元。這是區(qū)分所有建筑最常見的形式，即現(xiàn)代公寓建筑的區(qū)別形式。這種共有形態(tài)的共有部分與橫切共有形態(tài)相同，混合共有形態(tài)是共有形態(tài)所有權(quán)的重點(diǎn)之一。建筑物區(qū)分所有權(quán)是我國物權(quán)法專章規(guī)定的一種不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式。所謂共有產(chǎn)權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物專有部分的個(gè)人所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和共有權(quán)產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。還有很多法律知識(shí)，請(qǐng)到律霸進(jìn)行專業(yè)咨詢。你知道嗎