小產(chǎn)權(quán)購(gòu)房合同無(wú)效嗎（一）確定小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同無(wú)效的原因農(nóng)村集體土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的除外我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋所有權(quán)與房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓和抵押。也就是說(shuō)，我國(guó)對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓實(shí)行房地產(chǎn)一體化原則，這是我國(guó)房地產(chǎn)交易中普遍遵循的法律原則?；诜康禺a(chǎn)與土地的一體化，小產(chǎn)權(quán)房屋的出售必然導(dǎo)致房屋占用土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這違反了《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效”。因此，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無(wú)效的，因?yàn)樗`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得受到嚴(yán)格的身份限制，一些小產(chǎn)權(quán)的房屋是由農(nóng)民在其宅基地上建造和出售的，這自然會(huì)導(dǎo)致宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民以集體所有的土地為單位，享有在指定地點(diǎn)建房、購(gòu)買生活設(shè)施、庭院植樹(shù)和永久居住的權(quán)利。（3） 宅基地使用權(quán)的主體是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這是一種嚴(yán)格的身份限制。這是一項(xiàng)基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的權(quán)利。顯然，城市居民不具備集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格，因此他們無(wú)法獲得宅基地使用權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同因標(biāo)的物不能履行而無(wú)效。國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門的文件也禁止出售小產(chǎn)權(quán)房。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，國(guó)務(wù)院等有關(guān)部門出臺(tái)了許多相關(guān)規(guī)定，如1999年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理禁止炒作土地的通知》，原國(guó)家土地管理局國(guó)土資[1990]97號(hào)《關(guān)于批示其他形式非法土地流轉(zhuǎn)具體適用的批復(fù)》，國(guó)土資源部下發(fā)[2004]234號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，國(guó)務(wù)院于2004年10月21日、2008年1月發(fā)布《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，國(guó)務(wù)院《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村集體建設(shè)用地法律政策的通知》規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村購(gòu)買宅基地。雖然這些文件沒(méi)有以法律法規(guī)的形式出現(xiàn)，但它們代表了國(guó)家的政策方向，這些法規(guī)的出臺(tái)使得小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證，房地產(chǎn)也無(wú)法實(shí)際轉(zhuǎn)讓。根據(jù)這些規(guī)定的精神，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。（二）確定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效性的原因。確定合同是否有效，應(yīng)當(dāng)以《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效，否則無(wú)效。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同歸根結(jié)底是合同，應(yīng)符合合同法的規(guī)定。只要符合合同的組成要素，且不違反禁止性條款，合同應(yīng)被視為有效。根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有訂立合同的民事行為能力；意思自治；不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共秩序良好的風(fēng)俗習(xí)慣?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋》（一）第四條規(guī)定，合同法實(shí)施后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)和行政規(guī)章為依據(jù)。但是，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)均未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房作出明確禁止性規(guī)定。國(guó)務(wù)院的通知、決定和國(guó)土資源部的意見(jiàn)都不是法律、行政法規(guī)。因此，只要當(dāng)事人具有民事行為能力和自主權(quán)，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同不違反《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條禁止性規(guī)定，《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定，有下列情形之一的，合同無(wú)效：，損害國(guó)家利益的；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；以法律形式掩蓋違法目的；損害社會(huì)公共利益；違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的銷售，當(dāng)雙方簽訂處置自己財(cái)產(chǎn)的合同時(shí)，不存在惡意串通或脅迫的問(wèn)題。即使一方隱瞞真實(shí)情況并進(jìn)行欺詐，也只會(huì)損害另一方的利益，而不是國(guó)家利益。小產(chǎn)權(quán)房的買賣也不會(huì)損害集體和第三人的利益。根據(jù)一戶一房的規(guī)定，房屋出售后，他們不能再申請(qǐng)宅基地，因此不會(huì)危及集體和第三方的利益。今天的農(nóng)民通常在宅基地上建造房屋。他們除了住一兩套房子外，還留下幾套空房，把這些閑置的房子賣給第三方，這不會(huì)讓農(nóng)民失去他們賴以生存的土地。相反，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售增加了農(nóng)民的收入。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雙方一方面尋求自身的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，另一方面是滿足自身的住房需求。這些目的不能被視為非法。至于對(duì)社會(huì)公共利益的損害，除非小產(chǎn)權(quán)房對(duì)社會(huì)公益設(shè)施構(gòu)成威脅或侵犯了未指明多數(shù)人的利益，否則就沒(méi)有辦法談?wù)撍ｊP(guān)于本條第五款，如上所述，目前沒(méi)有任何法律或行政法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房作出禁止性規(guī)定。綜上所述，出售小產(chǎn)權(quán)房屋不違反《合同法》第52條的禁止性規(guī)定。如果確定合同有效且符合誠(chéng)實(shí)信用原則，則有利于保護(hù)守信方的利益，促進(jìn)交易安全。在當(dāng)前的小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同糾紛中，要求確認(rèn)合同無(wú)效的一方通常是賣方。大部分原因是，房屋出售后，由于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲或政府拆遷補(bǔ)償費(fèi)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的銷售價(jià)格，賣方感到自己遭受了損失，因此他要求法院以銷售合同違反國(guó)家禁止性規(guī)定為由，判定銷售合同無(wú)效。這種在合同簽訂和履行后受利益驅(qū)使，試圖通過(guò)確認(rèn)合同無(wú)效來(lái)返還房屋的行為是不正當(dāng)?shù)?。賣方清楚，由于違反國(guó)家規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房屋的銷售不能轉(zhuǎn)讓和認(rèn)證。出賣人出賣房屋后，違反合同規(guī)定，要求確認(rèn)無(wú)效，屬于惡意抗辯。如果認(rèn)定合同無(wú)效，無(wú)疑是縱容不誠(chéng)實(shí)行為，不利于保護(hù)交易安全，也違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。在這里，筆者需要解釋保護(hù)守信方利益、促進(jìn)交易安全和保護(hù)交易安全之間的關(guān)系