合作開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)注意哪些法律風(fēng)險合同不應(yīng)規(guī)定最低擔(dān)保條款。合營合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)共同投資、共同經(jīng)營、共同承擔(dān)風(fēng)險、共同獲利。然而，有許多合作開發(fā)合同規(guī)定，無論項(xiàng)目是否盈利，合資企業(yè)的一方都應(yīng)收回投資或收取固定利潤。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理合營合同糾紛若干問題的答復(fù)的規(guī)定》，該條款屬于合營合同中的“最低保證條款”。此類條款違反了在合資經(jīng)營活動中應(yīng)遵守的盈虧共擔(dān)和風(fēng)險共擔(dān)的原則，損害了其他合資企業(yè)或合資企業(yè)債權(quán)人的合法權(quán)益，應(yīng)視為無效加強(qiáng)和完善“共同管理賬戶”的管理措施。為了處理合作開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓和結(jié)算以及投資資金的收付，合作各方往往同意設(shè)立一個“聯(lián)合管理賬戶”，共同監(jiān)督項(xiàng)目資金在履行非法人類合作開發(fā)合同中的使用。在實(shí)踐中，有許多因“共同管理賬戶”的非標(biāo)準(zhǔn)管理而引發(fā)的爭議。一些合作伙伴忽視了對完全由另一方控制的“共同管理賬戶”的監(jiān)督和管理。為了保護(hù)合作各方的利益，各方有必要就合作開發(fā)合同中使用“共同管理賬戶”的管理方法達(dá)成明確協(xié)議。特別是預(yù)留印章中的財務(wù)印章和姓名印章不受一方控制，而是由各方分別管理，有利于各方相互制約和監(jiān)督。我們不能以合作發(fā)展的名義借錢。例如，房地產(chǎn)合作開發(fā)合同中的投資者已與當(dāng)?shù)卣?a href='http://m.shkps.cn/xieyi/149.html' target='_blank' data-horse>達(dá)成協(xié)議，投資者只提供資金，不承擔(dān)其他義務(wù)，另一方將在項(xiàng)目完成后返還投資者的本金和利息。根據(jù)國家有關(guān)法律和中國人民銀行《貸款通則》的規(guī)定，禁止企業(yè)對相互貸款收取利息。因此，以合作開發(fā)名義借款也是無效合同。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理合資企業(yè)合同糾紛案件若干問題的規(guī)定》，貸款人只能收回本金，收取已取得或同意取得的利息，并對借款人處以相當(dāng)于銀行利息的罰款。對此，合作開發(fā)房地產(chǎn)的各方在簽訂合同時應(yīng)注意。制定明確、具體的違約責(zé)任條款和終止合作開發(fā)合同的條件。在實(shí)踐中，由于投資者資金不足，一些合作開發(fā)項(xiàng)目被關(guān)閉，甚至成為“爛尾樓”。然而，地方政府已經(jīng)提供了土地，地方政府尋求他人合作發(fā)展存在許多實(shí)際障礙。由于違約責(zé)任條款和解除合作開發(fā)合同的條件沒有明確約定，地方政府在追究投資者違約責(zé)任和解除合作開發(fā)合同方面面臨諸多困難。及時辦理項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)的各項(xiàng)手續(xù)，確保項(xiàng)目的合法性。合作開發(fā)項(xiàng)目的完成涉及項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、拆遷、開工、銷售、驗(yàn)收等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都必須經(jīng)過政府主管部門的批準(zhǔn)或許可，并取得相應(yīng)的批準(zhǔn)或許可。上述任何一個環(huán)節(jié)的問題都可能導(dǎo)致合作發(fā)展的失敗。在實(shí)踐中，一些合作開發(fā)項(xiàng)目在程序不完善的情況下盲目開工建設(shè)。由于未能成功獲得政府主管部門的批復(fù)和許可，它們屬于非法建設(shè)和開發(fā)。因此，一些合作開發(fā)合同被法院依法認(rèn)定為無效，一些合作伙伴為此付出了沉重的代價。因此，一方面，參與合作開發(fā)的各方必須高度重視項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)程序?qū)徟?，確保合作項(xiàng)目的合法性。另一方面，合作協(xié)議應(yīng)明確規(guī)定由哪個合作伙伴負(fù)責(zé)批準(zhǔn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各種程序，以便在發(fā)生爭議時區(qū)分責(zé)任。關(guān)注合作伙伴的信用調(diào)查。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資大、周期長，稍有不慎就可能導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)異常，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。各方應(yīng)充分了解對方的資質(zhì)和信用，并在主體中調(diào)查對方是否具備法律規(guī)定的條件或履約能力。尤其應(yīng)注意作為投資者參與合作開發(fā)的合資方的信用調(diào)查。調(diào)查必須全面、認(rèn)真、細(xì)致。了解對方的注冊資本和融資能力，了解對方的經(jīng)營管理水平和誠信度。有一次，投資者在履行房地產(chǎn)合作開發(fā)合同期間資金不足，導(dǎo)致累計停產(chǎn)400多天，給當(dāng)?shù)卣斐闪藝?yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。在訴訟中，律師經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該投資者沒有任何資金實(shí)力，但在合作初期以借入的500萬元投資了該項(xiàng)目。他希望建設(shè)單位能夠預(yù)支建設(shè)資金，然后依靠房屋預(yù)售實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)。然而，由于建設(shè)單位無法繼續(xù)預(yù)支資金，投資者也未能通過預(yù)售房屋籌集資金，導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)停滯，未能實(shí)現(xiàn)合同目的。因此，在簽訂合同之前進(jìn)行信用調(diào)查非常重要，合作開發(fā)模式和法律風(fēng)險也非常重要。非法的人型合作開發(fā)。合資公司不可以組建新的法人，但可以采用這種形式進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)，這是一種非法的人型合作開發(fā)。對外債務(wù)的承擔(dān)方式是合營各方按照出資比例或協(xié)議，以各自的財產(chǎn)或管理財產(chǎn)承擔(dān)民事責(zé)任；如果一個人根據(jù)法律或協(xié)議的規(guī)定負(fù)有連帶責(zé)任，他應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。在這種情況下，合作各方一般可以采取以下方式：

（1）聯(lián)合成立項(xiàng)目管理部，合作各方共同作為合作開發(fā)的項(xiàng)目主體。實(shí)踐中，一些地方要求合作各方先將土地使用權(quán)登記為雙方共有，再共同登記為項(xiàng)目主體；有些地方?jīng)]有這樣的限制。雙方設(shè)立項(xiàng)目共同管理賬戶，共同開發(fā)經(jīng)營。合作協(xié)議中規(guī)定了具體的合作方式、投資比例、利潤分配比例等一系列權(quán)利和義務(wù)。（2）項(xiàng)目公司和聯(lián)合組織均不成立，但將根據(jù)合同獨(dú)立履行義務(wù)和分享利益。此方法主要用于相對簡單的項(xiàng)目。在實(shí)踐中，合作開發(fā)通常以合作方為項(xiàng)目主體。這種方式的特點(diǎn)是，雖然合作各方共同為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)做出貢獻(xiàn)，但對外展示的項(xiàng)目主體只有一個，合作開發(fā)雙方的權(quán)利和義務(wù)體現(xiàn)在雙方的合作協(xié)議中。未登記為項(xiàng)目主體的一方應(yīng)按照合作合同的規(guī)定享受合作開發(fā)項(xiàng)目的利益并承擔(dān)風(fēng)險。然而，這種方式對提供資金的合作伙伴來說風(fēng)險很大，因?yàn)閷τ诤献鏖_發(fā)項(xiàng)目來說，既沒有土地使用權(quán)，也沒有實(shí)際的運(yùn)營控制權(quán)，在實(shí)踐中其合作利益很難得到保障，這種合作開發(fā)方法簡單靈活，因?yàn)樗恍枰⑿碌钠髽I(yè)法人。因此，非法人合作開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)合作開發(fā)中較為常見的一種方式。但其不足之處在于，與成立項(xiàng)目公司的方式相比，其合作方式相對寬松，因此在項(xiàng)目實(shí)施過程中，雙方容易發(fā)生糾紛