具體程序如下：

（1）申請辦理房地產(chǎn)抵押登記時，應當向登記機關提交下列文件進行核實：1。抵押當事人的身份證明或者法人資格證明材料。抵押登記申請。抵押合同《國有土地使用證》、《房屋所有權證》或《房地產(chǎn)權證》。對于普通住房，還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明。能夠證明抵押人有權設定抵押權的文件、資料。能夠證明抵押房地產(chǎn)價值的材料。登記機關認為必要的其他文件。（2） 登記審核登記機關對申請人的申請進行審核。權屬清楚、證明材料齊全的，應當自受理之日起十五日內書面答復是否準予登記。房地產(chǎn)以依法取得的房屋所有權證抵押的，登記機關應當在原房屋所有權證上記載其他權利，抵押人領取。并向抵押權人簽發(fā)了《房屋其他權證》。

預售商品房、在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同中記載。抵押期間內抵押的房地產(chǎn)完成抵押的，抵押人取得房地產(chǎn)權證后，當事人應當重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。（3） 抵押合同變更或者抵押關系終止的，抵押當事人應當自變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理抵押權變更或者注銷登記。依法處分抵押房地產(chǎn)，取得土地使用權和土地建筑物、其他附著物所有權的，抵押人應當自處分生效之日起30日內，向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請房地產(chǎn)變更登記，持變更房屋權屬證書向同級人民政府土地行政主管部門申請土地使用權變更登記。事實上，就房地產(chǎn)信貸業(yè)務而言，《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》等法律法規(guī)對其進行了規(guī)范。然而，就實際應用而言，擔保法與房地產(chǎn)信用的關系最為密切?！稉７ā放c其他法律法規(guī)一道，不僅規(guī)范了房地產(chǎn)估價和金融機構的信貸業(yè)務，而且規(guī)范了抵押權的實現(xiàn)。作為現(xiàn)代房地產(chǎn)估價機構，一方面要實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的基本功能，另一方面要積極從發(fā)展預測的角度為委托人提供額外的專業(yè)咨詢，即實現(xiàn)服務和咨詢的功能。當然，每個地區(qū)都有自己的具體情況，每個地區(qū)也根據(jù)國家相關法律制定了一些適應當?shù)厍闆r的相關政策。事實上，在具體的房地產(chǎn)價值評估中，房地產(chǎn)信用所涉及的各種情況并不相同，而且會有法律法規(guī)來規(guī)范其經(jīng)濟行為。從我國房地產(chǎn)評估（包括資產(chǎn)評估）的水平、我國資產(chǎn)的發(fā)展、資本市場和信息交流等方面來看，對其抵押物的變現(xiàn)時間進行估計是非常困難的。因此，從安全的角度來看，很多評估機構都宣稱在房地產(chǎn)評估（或資產(chǎn)評估）報告中沒有考慮與實現(xiàn)抵押權有關的稅費。因此，報告使用者應考慮這些相關問題。當然，這是符合專業(yè)規(guī)范和行業(yè)管理的要求，但根據(jù)法律和相關知識的限制，考慮到一般評估報告的使用規(guī)律，具體評估項目的評估人員應當在出具正式評估報告后，提出相關意見和建議對委托人經(jīng)濟業(yè)務可能涉及的方面提出建議，使咨詢人的作用最大化，使委托人向委托人支付的費用價值最大化。但是，這就要求估價師具備豐富的政策、法律法規(guī)、各種技術專業(yè)知識，以及相關資本和資產(chǎn)市場及其變化和發(fā)展趨勢的知識。此外，這也要求估價師具備溝通能力，更何況是熟練的估價技能和豐富的估價經(jīng)驗。從這個角度看，在一定程度上可以解釋，目前的房地產(chǎn)評估市場與行業(yè)規(guī)定存在相當大的差距。隨著鑒定專業(yè)及相關知識和專業(yè)的發(fā)展，鑒定人已成為“全方位復合型人才”，這不僅是國際鑒定人的共同素質，也是我國鑒定人的發(fā)展趨勢。

擔保法對房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)有相關規(guī)定。對房地產(chǎn)信用風險的深入認識，不僅對估價人員的正確估價有相當大的影響，而且對金融機構防范房地產(chǎn)信用風險也具有重要意義?！稉７ā返谒氖鶙l規(guī)定，抵押擔保的范圍包括主債權利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押的成本。抵押合同另有約定的，從其約定。從上述規(guī)定可以看出，抵押擔保的范圍是指抵押物擔保的債權未清償后，可以通過拍賣或者變賣抵押物價款清償?shù)南鄳獋鶛?，該范圍可以由雙方在抵押合同中約定。但需要注意的是，如果第三人是借款人的抵押擔保人，第三人的不動產(chǎn)被抵押，在抵押實現(xiàn)時，即使抵押物的不動產(chǎn)因市場價格的影響而價格下跌，且其價值不足以補償原抵押物的金額的，抵押人（第三人）將不再對不足部分承擔責任。因此，誠信、公正、客觀、中立、科學是房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的基本要求。房地產(chǎn)估價師不僅要對估價業(yè)務的委托人負責，還要對估價報告的潛在使用者負責。在評估債權時，要特別注意不得剝奪潛在債權人的債權擔保權，《擔保法》第四十八條規(guī)定，抵押人將租賃物抵押的，應當書面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。一般來說，租賃權對房地產(chǎn)產(chǎn)權實現(xiàn)的影響是負面的。例如，拍賣抵押房地產(chǎn)時，買受人擔心標的房地產(chǎn)是否存在租賃權，不愿出高價，致使變現(xiàn)價款不足以清償有擔保債權。因此，無論是房地產(chǎn)估價師還是金融機構的決策者，在預測未來流動性風險時都應注意這一點?！稉７ā返谖迨龡l對抵押權的實現(xiàn)作了如下規(guī)定：

債務履行期屆滿抵押權人未清償債務的，可以與抵押人協(xié)商將抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物的價款清償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。抵押物折價、拍賣、變賣后，價款超過債權部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

如上所述，除了評估行業(yè)規(guī)范和相關法律對評估人員和評估機構的嚴厲處罰外，抵押物變現(xiàn)時未清償?shù)模u估人員和評估機構不得直接賠償。在不真實估價的情況下，由于估價技術條款的靈活性，即使涉及訴訟，由于難度較大，通常以抵押權人撤訴告終。此時，債權的未償部分以普通債權的形式存在，金融機構的信用風險增大。因此，金融機構選擇信譽度高的估價機構是非常必要的，可以向當?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)管理機構查詢