學(xué)生盧：甲方有一套房子。1995年5月1日，甲方與乙方簽訂了為期三年的房屋租賃合同，乙方將該房屋出租。同年8月6日，丙方向甲方提出購(gòu)買該房屋，甲方告知乙方甲方即將出售該房屋。11月7日，乙方未回復(fù)。甲、丙方協(xié)商將該房屋以5萬(wàn)元的價(jià)格出售給丙方。雙方簽訂房屋買賣合同，丙方付清全部房款。然而，就在雙方準(zhǔn)備辦理房地產(chǎn)變更登記的前幾天，阿某遇到了丁某，丁某愿意以6萬(wàn)元的價(jià)格買房。隨后，甲與丁簽訂了房屋買賣合同，雙方于次日到房管部門辦理變更登記。很快，丁某向銀行貸款，并將房子抵押。關(guān)于本案的處理意見(jiàn)，下列哪項(xiàng)陳述是正確的？A、 房子的所有權(quán)應(yīng)該得到保護(hù)。B、 有權(quán)要求甲方承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。C、 乙方有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋。D、 丁某無(wú)力清償?shù)狡趥鶆?wù)，欲出售房屋清償債務(wù)的，乙方在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。《民通意見(jiàn)》司法解釋第一百一十八條規(guī)定，出租人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人不按照本規(guī)定出售房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告房屋買賣無(wú)效。當(dāng)租賃權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，哪個(gè)權(quán)利具有優(yōu)先權(quán)？抵押權(quán)和租賃權(quán)在性質(zhì)上是相容的。抵押權(quán)追求的是抵押物的交換價(jià)值，不要求抵押物的占有權(quán)轉(zhuǎn)移。租賃權(quán)追求標(biāo)的物的使用價(jià)值，同時(shí)轉(zhuǎn)移占有。兩種權(quán)利之間的關(guān)系有以下兩種情形：一是抵押權(quán)的設(shè)立先于租賃權(quán)。我國(guó)《擔(dān)保法解釋》第六十六條規(guī)定，抵押人出租抵押物的，抵押物實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人租賃抵押物時(shí)，抵押人未書(shū)面通知承租人該物已抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃該抵押物給承租人造成的損失承擔(dān)責(zé)任；抵押人書(shū)面通知承租人該物已抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)賠償承租人的損失因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而引起的承租人責(zé)任由承租人承擔(dān)。其次，租賃權(quán)的設(shè)立先于抵押權(quán)。先訂立租賃合同，出租人對(duì)租賃物設(shè)定抵押權(quán)后，租賃關(guān)系繼續(xù)有效。這樣，在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，買受人B公司取得的標(biāo)的物所有權(quán)不對(duì)抗租賃權(quán)。從本質(zhì)上講，抵押權(quán)并不先于所有權(quán)，使現(xiàn)有的租賃權(quán)可以對(duì)抗抵押權(quán)繼續(xù)有效存在。對(duì)此，我國(guó)《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：“抵押人將租賃物抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效?！薄稉?dān)保法解釋》第六十五條明確規(guī)定：“抵押人將租賃物抵押的，在抵押物實(shí)現(xiàn)后的有效期內(nèi)，租賃合同對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效?！?。結(jié)語(yǔ)：本問(wèn)題考察了承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、房屋買賣合同的效力、登記的效力、交易不違反租賃合同。甲方將該房屋出售并通知乙方，乙方在三個(gè)月內(nèi)未表示意向的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。注意三個(gè)月期限。登記是房屋所有權(quán)變更的唯一理由。甲方簽訂的所有房屋買賣合同均符合《合同法》的有效要求，均具有法律效力。需要注意的是，登記并不是房屋買賣合同的有效要求，因此我們應(yīng)該對(duì)其加以區(qū)分。因此，丁某與賈某簽訂的房屋買賣合同有效，并辦理了過(guò)戶登記，取得了所有權(quán)。丙方與甲方已簽訂房屋買賣合同，合同有效，但無(wú)過(guò)戶登記。因此，甲方尚未取得所有權(quán)。在這種情況下，甲方不能交付該房屋，屬于不能履行義務(wù)。甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償丙方損失。

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