1。出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂立商品房預售合同的，視為無效，但在起訴前已取得商品房預售許可證的，可以視為有效。根據(jù)《商品房買賣合同爭議解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證的，與買受人訂立的商品房預售合同視為無效，但出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的，視為有效本條以取得《商品房預售許可證》為主要依據(jù)審查合同是否有效，不考慮審查是否具有其他條件，所以這是合理的。如上所述，對商品房預售進行規(guī)范是十分必要的。《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條、建設部《城市商品房預售管理辦法》第五條、第六條、第二十三條，國務院發(fā)布的《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十四條、第二十七條規(guī)定了商品房預售的條件。根據(jù)上述規(guī)定，商品房預售實行預售許可證制度。該制度要求開發(fā)商在市、縣房地產管理部門辦理預售登記，申領預售許可證。房地產管理部門根據(jù)預售人的申請，核查預售人是否具備《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》等全部預售條件，檢查現(xiàn)場。符合預售條件的，發(fā)給《商品房預售許可證》。由此可見，商品房預售許可證是證明商品房合法預售和政府對預售人預售資格認可的關鍵性文件?？梢孕蜗蟮卣f，《商品房預售許可證》是預售的“資格證書”和“通行證”。此外，我們還應該看到，預售許可證制度是行政強制許可制度，其實施主要依靠政府職能部門的管理。”法官要區(qū)分司法權和行政權的不同職能，正確行使司法權，“人民法院對出賣人預售資格的審查，主要看其是否取得商品房預售許可證，以及對其他預售條件的審查主要取決于行政部門的權限，“這意味著法官在審查合同效力時，審查的范圍應限于預售人是否取得預售許可證及其名下的真實性。

買受人明知出賣人未取得商品房預售許可證，與出賣人簽訂預售合同的，可以認為出賣人與買受人就商品房預售達成協(xié)議，合同成立。但由于缺乏有效要件（取得商品房預售許可證），合同尚未生效。合同簽訂后，當事人起訴的，應當認定為不可能取得合同的有效要件，一般應當認定為無效。但出賣人具備辦理《商品房預售許可證》條件，拒不辦理，預購人要求承認合同效力的，可以認定合同有效（合同法第四十五條第二款第一款類推）。出賣人在起訴前取得《商品房預售許可證》的，可以認為合同具備生效條件，合同可以認為具有有效效力。

出賣人故意隱瞞未取得商品房預售許可證的事實，或者提供虛假的商品房預售許可證，致使合同無效、解除或者解除的，買受人可以要求返還已付的購房款和利息，賠償損失，并由出賣人承擔責任，根據(jù)《商品房買賣合同糾紛解釋》第九條第一款的規(guī)定，賠償責任不得超過已付購房款的一倍。當事人以商品房預售合同未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由要求確認合同無效的，不予支持。根據(jù)《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛的解釋》第六條，“當事人以商品房預售合同未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由要求確認合同無效的，不予支持?！北緱l對《中華人民共和國房屋預售合同法》第四十四條第二款的效力進行了評價城市房地產管理法關于合同效力的規(guī)定，其中規(guī)定：“商品房預售合同應當按照國家有關規(guī)定報縣級以上人民政府房地產行政主管部門和土地管理部門登記?！?。

根據(jù)《城市房地產管理法》第四十四條第二款的解釋，本款僅表明商品房預售合同應當?shù)怯?，但并未確定其為合同的有效要件。而且，買方很難控制合同登記的執(zhí)行人。因此，商品房預售登記應作為行政部門的合同管理措施。實施與否，不影響合同本身的效力。對此，最高人民法院《關于適用合同法的若干問題（一）》作出了規(guī)定。解釋第九條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力。《商品房買賣合同爭議解釋》只是再次明確。當然，雙方當事人約定以登記備案程序為商品預售合同生效條件的，按照約定執(zhí)行（《合同法》第四十五條第一款第一項、第二項）。但是，雖然雙方同意將登記備案程序作為商品預售合同的生效條件，但如果雙方都實際履行了合同，則應視為雙方，以上是我方為貴方安排的有關這方面的知識liba.com網站. 當然，在現(xiàn)實生活中，情況往往是復雜的，所以我們需要適應實際情況。如果你想找律師，你可以來律霸找一位專業(yè)律師。你知道嗎