[案例]

2004年8月，林某以按揭貸款的方式購買了一套商品房，并于次年1月將該房租給何某，租期5年。何某租住后，對這個房間進行了裝修。2006年4月，該行起訴林某連續(xù)6個月未償還銀行按揭貸款。法院判決，銀行勝訴，將李先生拍賣購買的商品房強制執(zhí)行拍賣，銀行從拍賣價款中優(yōu)先受償。李買了房子后，要求搬走。他以為是自己先租的房子，李某后來買的房子，他已經(jīng)交了所有的房租，并要求一直住到租期屆滿。李某不同意，雙方發(fā)生爭執(zhí)。李某上訴至法院，要求何某騰出房屋。經(jīng)審理，法院支持李某的訴訟請求。

[點評分析]

已出租且租賃期未滿的房地產(chǎn)出售的，受讓人不得要求提前解除租賃關(guān)系，這是《合同法》中“出售不違背租賃”的原則。但現(xiàn)行司法解釋對此原則有一個例外，那就是房屋租賃抵押問題。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條明確規(guī)定：“抵押人出租抵押物的，抵押物實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人出租抵押物時，抵押人未書面通知承租人該抵押物已經(jīng)抵押的，抵押人應(yīng)當對出租的抵押物造成的損失承擔(dān)責(zé)任；抵押人書面通知承租人該抵押物已經(jīng)抵押的，承租人應(yīng)當承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而造成的損失?！北疚氖顷P(guān)于先抵押后租賃的法律規(guī)定。法律允許抵押人將抵押財產(chǎn)抵押，然后出租出去。法律關(guān)系有兩種：一種是抵押擔(dān)保關(guān)系，另一種是租賃合同關(guān)系。在這種情況下，抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)。這樣，當債權(quán)無法實現(xiàn)時，抵押權(quán)人將抵押物變賣，購買抵押物的買受人不受原租賃合同的約束。因此，只要買受人不愿意履行原租賃合同，承租人就不能利用租賃關(guān)系的存在對抗買受人。在本案中，李某不受原租賃合同的約束，他有權(quán)騰出房屋。法院的判決是正確的。當承租人搬出房屋時，他將面臨以下?lián)p失：

（1）租賃物裝修費用的損失；

（2）租金的損失；

（3）經(jīng)濟業(yè)務(wù)甚至名譽的損失。

在這種情況下，誰應(yīng)該承擔(dān)實現(xiàn)抵押權(quán)所造成的損失？該條第二款規(guī)定：抵押人出租抵押物時，抵押人未書面通知承租人該物已抵押的，抵押人應(yīng)當對出租的抵押物給承租人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；抵押人書面通知承租人房產(chǎn)已經(jīng)抵押的，因?qū)崿F(xiàn)抵押而給承租人造成的損失由承租人承擔(dān)。也就是說，只要出租人履行了告知義務(wù)，就不必承擔(dān)實現(xiàn)抵押權(quán)給承租人造成的損失；反之，只要承租人不履行告知義務(wù)，承租人就可以要求原出租人承擔(dān)損失，但實際情況是房屋的損失承租人可能無法收回！因為在大多數(shù)情況下，正是由于無法履行債務(wù)的出租人經(jīng)濟狀況惡化，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。那么，出租人有什么能力賠償承租人的損失呢？因此，對于承租人來說，要租賃抵押物，就必須全面、慎重地考慮。

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